PRIME OFFICE
A/S
 
er et børsnoteret ejendomsselskab, der giver investor mulighed for  
at investere i danske og tyske investeringsejendomme. Prime Office A/S har sammensat en portefølje,  
der består af atraktive investeringsejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland  
og i Danmark. Ejendommene er for 76% vedkommende boligejendomme.  
Selskab  
Bestyrelse  
Direktion  
Revisor  
Generalforsamling  
Prime Office A/S  
Sønder Allé 6, 2. sal  
DK-8000 Aarhus C  
Flemming Bent Lindeløv,  
bestyrelsesformand  
Mogens Vinther Møller,  
adm. direktør  
Deloitte Statsautoriseret  
Revisionspartnerselskab  
City Tower Værkmestergade 2,  
8000 Aarhus C, Denmark  
Den ordinære generalforsamling afholdes  
onsdag den 23. april 2025 kl. 14.00 på ARoS  
Aarhus Kunstmuseum.  
Torben Hjort Friederichsen,  
næstformand  
CVR-nr. 3055 8642  
Telefon: +45 8733 8989  
www.primeoffice.dk  
info@primeoffice.dk  
Marie Vinther Møller,  
bestyrelsesmedlem  
Søren Krarup,  
bestyrelsesmedlem  
6
Prime Office Årsrapport 2024  
 
2 OVERBLIK  
2.1  
Hvem er vi?  
NORDTYSKLAND SOM INVESTERINGSOMRÅDE  
SELSKABETS INVESTERINGSEJENDOMME  
Vores tyske nabo mod syd, med over 5 mio. indbyggere i delstaten Slesvig-  
Holsten og Hamborg, er en af verdens stærkeste økonomier. Et modent  
investeringsmarked med høj atraktivitet. En begrænset risiko og med gode  
fremtidsmuligheder.  
Prime Office A/S er et ejendomsselskab med boliger,  
kontorer og erhvervsejendomme.
Selskabet investerer
 
i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig, og i en række  
andre byer i Nordtyskland.  
Primære investeringsbyer  
Hamborg 1,95 mio. indbyggere, Kiel 248.000 indbyggere,
Lübeck 216.000  
indbyggere og Slesvig 25.500 indbyggere.  
I
Danmark
investerer Prime Office A/S i bolig-  
ejendomme, og bygger i øjeblikket ca. 29.000 m² boliger  
(305 lejligheder) på Aarhus Ø. Byggeriet gik i gang i  
august 2024, og forventes færdigt primo 2028.  
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S  
Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv i  
MC Property Fund Hamburg GmbH. Boligerne er her medtaget for K/S Danske  
Immobilien. Kontorer består af PO Kohlmarkt GmbH, PO Walkerdamm GmbH,  
PO Hamburger Chausse GmbH, Office-Kamp GmbH, Sell Speicher II GmbH og  
Germania Arkaden GmbH.  
Selskabets forretningsmodel er at foretage  
erhvervsmæssig udlejning af investeringsejendomme.  
Der er fokus på likviditet, driſt og en stærk balance.  
Med en høj udlejning genererer selskabet løbende en  
solid driſtsindtjening og likviditet.  
Der investeres langsigtet, og selskabets lejere er  
selskabets kunder. Selskabet vokser i takt med  
indtjening og konsolidering.  
Prime Office Årsrapport 2024  
7
 
10 KONCERN-OG ÅRSREGNSKAB  
10.1 Resultatopgørelse  
KONCERN  
2024  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2023  
2024  
2023  
4
5
Nettoomsætning  
Driftsomkostninger  
Bruttoresultat  
201.763
(65.737)
136.026
(22.506)
113.520
28.752
142.272
0
197.446
(57.846)
139.600
(18.864)
120.736
31.368
152.104
0
7.700  
0
8.547  
0
7.700  
8.547  
(11.544)  
(2.997)  
0
6,7,8,9 Salgs- og administrationsomkostninger  
(12.379)  
(4.679)  
0
Resultat af primær drift  
12  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat af primær drift efter dagsværdireguleringer  
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber  
Finansielle indtægter  
(4.679)  
79.129  
17.268  
(23.771)  
67.947  
(8.299)  
59.648  
(2.997)  
75.773  
1.632  
(3.765)  
70.643  
(15.425)  
55.218  
17  
10  
11  
3.044
4.534
Finansielle omkostninger  
(39.833)
105.483
(15.163)
90.320
(42.247)
114.391
(21.725)
92.666
Resultat før skat  
13  
14  
Skat af årets resultat  
Årets resultat  
Fordeling af årets resultat  
Moderselskabets aktionærer  
Ikke kontrollerende interesser  
I alt  
59.648
30.672
90.320
55.218
37.448
92.666
Resultat pr. aktie i DKK  
15  
15  
Resultat pr. aktie (EPS)  
15,80
15,80
14,63
14,63
Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D)  
98  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
10.2 Totalindkomst og resultatdisponering  
KONCERN  
2024  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2023  
2024  
2023  
Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen  
Anden totalindkomst  
90.320
92.666
59.648  
55.218  
Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:  
Kursreguleringer  
1.890
(33.134)
0
4.321
(62.526)
0
1.166  
(3.201)  
(18.343)  
2.248  
2.681  
(14.253)  
(29.605)  
5.467  
22,25  
22,25  
23  
Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter  
Egenkapitalbevægelser i datterselskaber  
Skat af dagsværdireguleringer  
3.863
9.155
Anden totalindkomst  
(27.381)
62.939
(49.050)
43.616
(18.130)  
41.518  
(35.710)  
19.508  
Årets totalindkomst  
Fordeling af årets totalindkomst  
Moderselskabets aktionærer  
Ikke kontrollerende interesser  
I alt  
41.519
21.420
62.939
19.509
24.107
43.616
Prime Office Årsrapport 2024  
99  
 
10.4 Balance  
Aktiver  
KONCERN  
2024  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2023  
2024  
2023  
Langfristede aktiver  
Materielle aktiver  
12,16  
12,16  
16  
Investeringsejendomme  
3.528.439
568.245
25
3.473.842
58.814
43
0
0
0
0
58.814  
0
Investeringsejendomme under opførsel  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar  
Finansielle aktiver  
17  
25  
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Langfristet del af afledte finansielle instrumenter  
Langfristede aktiver i alt  
Kortfristede aktiver  
0
34.786
0
67.747
1.576.307  
1.560.194  
24.526  
18.744  
4.131.495
3.600.446
1.595.051  
1.643.534  
18  
Tilgodehavende hos lejere  
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
Andre tilgodehavender  
21.671
0
19.861
0
0
456.892  
7.146  
0
45.271  
3.939  
19,25  
32.123
178.698
232.493
4.363.987
26.024
293.317
339.203
3.939.649
Likvide beholdninger  
4.482  
3.642  
Kortfristede aktiver  
468.520  
2.063.571  
52.852  
1.696.386  
Aktiver i alt  
102  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Passiver  
KONCERN  
2024  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2023  
2024  
2023  
Egenkapital  
20  
Aktiekapital  
189.666
0
189.666
0
189.666  
976.922  
15.653  
0
189.666  
964.382  
16.606  
0
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode  
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument  
Reserve for valutakursregulering  
Overført resultat  
47.045
66.340
380
1.546
1.027.278
1.265.535
747.667
2.013.202
967.630
1.224.016
759.774
1.983.790
83.294  
1.265.535  
0
53.362  
1.224.016  
0
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer  
Minoritetsinteresser  
Egenkapital i alt  
1.265.535  
1.224.016  
Langfristede gældsforpligtelser  
Udskudt skat  
23  
22  
22  
22  
22  
259.804
1.888.038
49.856
252.686
1.536.199
48.809
97.009  
92.892  
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker  
0
49.856  
0
0
48.809  
0
Anden gæld  
7.132
5.865
Leasingforpligtelser  
27.455
29.839
0
0
Langfristede gældsforpligtelser i alt  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker  
2.232.285
1.873.398
146.865  
141.701  
22  
22  
4.897
21.627
59.436
0
1.899
21.749
24.093
0
0
0
0
0
826  
Leverandørgæld  
31.213  
619.685  
0
Gæld, tilknyttede virksomheder  
Selskabsskat  
329.843  
0
2.334
3.348
Leasingforpligtelser  
476
476
0
0
22,24  
Anden gæld  
29.731
118.500
2.350.785
4.363.987
30.897
82.461
1.955.859
3.939.649
273  
0
Kortfristede gældsforpligtelser i alt  
Forpligtelser i alt  
651.171  
798.036  
2.063.571  
330.669  
472.370  
1.696.386  
Passiver i alt  
Prime Office Årsrapport 2024  
103  
 
10.5 Egenkapital  
Egenkapitalopgørelse for koncernen 2024  
2024  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Reserve for  
valutakurs-  
regulering  
Overført  
resultat  
Minoritets-  
interesser  
Egenkapital  
i alt  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
instrument  
I alt  
Egenkapital pr. 1. januar 2024  
Årets resultat  
189.666
66.340
380
0
967.630
1.224.016
59.648
(18.129)
41.519
0
759.774
30.672
1.983.790
90.320
0
0
(19.295)
(19.295)
0
59.648
Anden totalindkomst  
0
1.166
1.166
0
-
(9.252)
(27.381)
62.939
Totalindkomst i alt  
0
59.648
21.420
Udlodning, minoritet  
0
0
0
-
(33.527)
(33.527)
747.667
(33.527)
(33.527)
2.013.202
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2024  
0
0
-
189.666
47.045
1.546
1.027.278
1.265.535
104  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Egenkapitalopgørelse for koncernen 2023  
2023  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Reserve for  
valutakurs-  
regulering  
Overført  
resultat  
Minoritets-  
interesser  
Egenkapital  
i alt  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
instrument  
I alt  
Egenkapital pr. 1. januar 2023  
Årets resultat  
189.666
104.730
(2.301)
923.711
55.218
0
1.215.806
55.218
(35.709)
19.509
0
743.478
37.448
(13.341)
24.107
(7.028)
(783)
1.959.284
92.666
(49.050)
43.616
(7.028)
(738)
0
0
0
Anden totalindkomst  
0
(38.390)
2.681
Totalindkomst i alt  
0
(38.390)
2.681
55.218
0
Udlodning, minoritet  
0
0
0
0
Køb af minoritetsandele  
Udbetalt udbytte  
0
0
45
45
0
0
0
(11.399)
55
(11.399)
55
0
(11.399)
55
Udbytte egne aktier  
0
0
0
0
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2023  
0
(11.299)
967.630
(11.299)
1.224.016
(7.811)
759.774
(19.110)
1.983.790
189.666
66.340
380
PPrrimimeeOOffcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002244  
105  
 
10.6 Pengestrømsanalyse  
KONCERN  
2024  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2023  
2024  
2023  
Årets resultat før skat  
105.483
(28.752)
0
114.391
(31.368)
0
67.947  
0
70.689  
0
Værdiregulering af investeringsejendomme  
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber  
Finansielle indtægter og omkostninger  
Resultat af primær drift  
(79.129)  
6.503  
(75.819)  
2.133  
(2.997)  
3.040  
20.836  
0
36.789
113.520
(4.227)
34.831
0
37.713
120.736
24.106
13.073
0
(4.679)  
(31.103)  
(20.497)  
0
Ændring i tilgodehavender  
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita  
Valutakursreguleringer  
Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg  
Betalt selskabsskat  
18
43
0
0
(5.440)
138.702
3.044
(43.024)
98.722
(8.647)
149.311
4.534
(2.433)  
(58.712)  
17.268  
(23.771)  
(65.215)  
(6.213)  
14.666  
1.632  
(3.765)  
12.533  
Pengestrømme vedrørende primær drift  
Modtagne finansielle indtægter  
Betalte finansielle omkostninger  
(41.553)
112.292
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet  
Køb af kapitalandele  
0
0
(2.085)  
0
0
12.029  
(20.014)  
0
Salg af kapitalandele  
0
0
(74.420)
34.283
0
Køb / tilgang af investeringsejendomme  
Salg af investeringsejendomme  
Udlån til datterselskaber  
(559.473)
0
25.626
58.870  
(349.002)  
48.246  
0
0
0
Udlodning fra datterselskaber  
0
10.114  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt  
(533.847)
(40.137)
(243.971)  
2.129  
108  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
KONCERN  
2024  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2023  
2024  
2023  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet  
Lånoptagelse  
28  
28  
390.496
161.958
(72.942)
0
1.000  
0
(1.437)  
(1.437)  
0
Tilbagebetaling på lån  
(36.742)
0
Lån fra datterselskaber  
0
0
309.024  
Køb af minoritetsinteresser  
Udlodning i datterselskaber  
Udloddet udbytte  
(738)
0
(33.527)
0
(7.028)
(11.344)
69.906
0
0
0
(11.344)  
(12.781)  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt  
320.227
310.024  
Periodens pengestrømme  
(114.898)
293.317
-
142.061
150.924
0
838  
3.642  
0
1.881  
1.757  
0
Likvid beholdning ved årets begyndelse  
Driftskredit ved årets indgang, vurderet som finansieringsaktivitet  
Valutakursreguleringer, likvider  
279
332
2
4
Årets pengestrømme  
(114.898)
178.698
142.061
293.317
838  
4.482  
1.881  
3.642  
Likvid beholdning ved årets slutning  
Likvide beholdninger kan specificeres således  
Likvid beholdning under aktiver i balancen  
Likvid beholdning ved årets slutning  
178.698
293.317
4.482  
3.642  
178.698
293.317
4.482  
3.642  
Prime Office Årsrapport 2024  
109  
 
11 LEDELSES-
OG REVISORPÅTEGNINGER  
11.1
Ledelsespåtegning
 
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 for Prime Office A/S.  
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og oplysningskrav for børsnoterede selskaber i Danmark.  
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr.  
31.12.2024 og resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter samt pengestrømme for koncernen for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024.  
Ledelsesberetningen er udarbejdet i overenstemmelse med relevant lovgivning og indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i  
koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og selskabets finansielle stilling og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder,  
der er omfattet af koncernregnskabet, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står overfor.  
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Prime Offce A/S for regnskabsåret
01.01.2024 – 31.12.2024 med filnavn primeoffice-2024-12-31-da.zip i alle væsentlige  
henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.  
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.  
Aarhus C, den 20.3.2025
Direktion
Bestyrelsen
Mogens Vinther Møller
Administrerende direktør
Flemming Bent Lindeløv
Bestyrelsesformand
Torben Hjort Friderichsen
Næstformand
Marie Vinther Møller
Bestyrelsesmedlem
Søren Krarup
Bestyrelsesmedlem
110  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
11.2 Den
uafhngige revisors påtegning  
Til kapitalejerne i Prime Office A/S  
Vores konklusion er konsistent med vores revisions-  
Centrale forhold ved revisionen  
protokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.  
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der  
efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved  
vores revision af årsregnskabet for regnskabsåret  
01.01.2024 - 31.12.2024. Disse forhold blev  
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og  
årsregnskabet  
Grundlag for konklusion  
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med  
Konklusion  
internationale standarder om revision og de yderligere
behandlet som led i vores revision af årsregnskabet  
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet  
for Prime Office A/S for regnskabsåret 01.01.2024  
- 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse,  
krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge  
disse standarder og krav er nærmere beskrevet i  
revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for  
som helhed og udformningen af vores konklusion  
herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om  
disse forhold.  
totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,
revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi  
pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning  
om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen  
som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet  
udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som  
godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for  
børsnoterede virksomheder i Danmark.  
er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med  
International Ethics Standards Board for Accountants’  
internationale retningslinjer for revisorers etiske  
adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der  
er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores  
øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og  
IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede  
revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag  
for vores konklusion.  
Værdiansættelse af Investeringsejendomme  
Den regnskabsmæssige værdi af  
koncernensinvesteringsejendomme udgør 3.528 mio.  
kr. (2023: 3.474 mio.kr.) excl. investeringsejendomme  
under opførsel. Investeringsejendomme  
værdiansættes til dagsværdi og årets samlede  
dagsværdiregulering udgør en nettoindtægt på 29  
mio.kr. før skat (2023: 31 mio.kr.).  
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet  
og årsregnskabet giver et retvisende billede  
af koncernens og selskabets aktiver, passiver  
og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af  
resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter  
og pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2024 -  
31.12.2024 i overensstemmelse med IFRS Accounting  
Standards som godkendt af EU og yderligere  
oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i  
Danmark.  
Vi har vurderet, at dagsværdiansættelsen er et  
centralt forhold ved revisionen som følge af, at  
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført  
forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel
investeringsejendomme udgør 80 % (2023: 88 %)  
5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.  
af koncernens samlede aktiver, og som følge af de  
væsentlige skøn, ledelsen skal udøve i forbindelse  
med værdiansættelsen. Et anderledes skøn kan have  
væsentlig indflydelse på koncernens aktiver, resultat  
og egenkapital.  
Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Office  
A/S den 10.04.2024 for regnskabsåret 2024.  
Prime Office Årsrapport 2024  
111  
 
Vi vurderede, at de centrale forhold i forbindelse  
med værdiansættelsen af investeringsejendomme  
især knytter sig til følgende elementer i ledelsens  
værdiansættelsesmodel, afkastbaseret model, og  
vores revision var derfor fokuseret på disse elementer  
for de enkelte ejendomme:  
Vi har sammenholdt de forventede nettoindtægter  
med historiske nettoindtægter, ligesom vi stikprøvevist
i ledelsesberetningen.  
har sammenholdt lejeindtægter med indgåede  
lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation  
lejeaftaler samt anden dokumentation.  
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og  
årsregnskabet  
Udtalelse om ledelsesberetningen  
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.  
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et  
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver  
et retvisende billede i overensstemmelse med  
IFRS Accounting Standards som godkendt af EU  
og yderligere oplysningskrav for børsnoterede  
virksomheder i Danmark. Ledelsen har endvidere  
ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser  
for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og  
et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset  
om denne skyldes besvigelser eller fejl.  
1. Fastsættelse af afkastprocenter  
2. Fastsættelse af det budgetterede nettoresultat  
for de enkelte ejendomme  
Vores konklusion om koncernregnskabet og  
årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og  
vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed  
om ledelsesberetningen.  
De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdi-  
ansættelsen og de væsentligste elementer heri og  
forudsætninger herfor er beskrevet i regnskabets note
I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet  
2, 12 og 16.  
og årsregnskabet er det vores ansvar at læse  
ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om  
ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med  
koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores  
viden opnået ved revisionen eller på anden måde  
synes at indeholde væsentlig fejlinformation.  
Forholdet blev behandlet således i revisionen  
Vi opnåede en forståelse af ledelsens proces for  
og kontrol med værdiansættelsen af de enkelte  
ejendomme, udfordrede disse samt sikrede os, at  
de anvendte metoder og principper var uændrede i  
forhold til tidligere år.  
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og  
årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere  
koncernens og selskabets evne til at fortsætte  
driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat  
drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde  
koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag  
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses-  
beretningen indeholder krævede oplysninger i henhold
af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre  
Vi har indhentet ledelsens dokumentation for  
afkastprocenter for de enkelte ejendomme og  
sammenlignet disse med markedsdata og afkastkrav  
som ledelsen har indhentet fra uafhængige eksterne  
valuarer.  
til den relevante lovgivning.  
ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen  
eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet  
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse,
realistisk alternativ end at gøre dette.  
at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med  
koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet  
i overensstemmelse med kravene i den relevante  
112  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Revisors ansvar for revisionen af  
koncernregnskabet og årsregnskabet  
• Identificerer
og vurderer vi risikoen for  
væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet  
og årsregnskabet, uanset om denne skyldes  
besvigelser eller fejl, udformer og udfører  
revisionshandlinger som reaktion på disse risici  
samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt  
og egnet til at danne grundlag for vores  
forbundet med begivenheder eller forhold, der  
kan skabe betydelig tvivl om koncernens og  
selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi  
konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed,  
skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom  
på oplysninger herom i koncernregnskabet og  
årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger  
ikke er tilstrækkelige, modificere vores  
konklusion. Vores konklusioner er baseret på det  
revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for  
vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder  
eller forhold kan dog medføre, at koncernen og  
selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om  
koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed  
er uden væsentlig fejlinformation, uanset om  
denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en  
revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad  
af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men  
er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i  
overensstemmelse med internationale standarder  
om revision og de yderligere krav, der er gældende i  
Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation,  
når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som  
følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som  
væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes,  
at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de  
økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne  
træffer på grundlag af koncernregnskabet og  
årsregnskabet.  
konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig  
fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere  
end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl,  
idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser,  
dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning  
eller tilsidesættelse af intern kontrol.  
• Opnår
vi forståelse af den interne kontrol med  
relevans for revisionen for at kunne udforme  
revisionshandlinger, der er passende efter  
omstændighederne, men ikke for at kunne  
udtrykke en konklusion om effektiviteten af  
koncernens og selskabets interne kontrol.  
• Tager
vi stilling til den samlede præsentation,  
struktur og indhold af koncernregnskabet og  
årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt  
om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de  
underliggende transaktioner og begivenheder på en  
sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.  
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse  
med internationale standarder om revision og de  
yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager  
vi faglige vurderinger og opretholder professionel  
skepsis under revisionen. Herudover:  
• Tager
vi stilling til, om den regnskabspraksis, som  
er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de  
regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger,  
som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.  
• Planlægger
og udfører vi koncernrevisionen for  
at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis  
vedrørende de finansielle oplysninger for  
virksomhederne eller forretningsenhederne  
i koncernen som grundlag for at udforme  
en konklusion om koncernregnskabet og  
årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede,  
føre tilsyn med og gennemgå det udførte  
revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi  
er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.  
• Konkluderer
vi, om ledelsens udarbejdelse  
af koncernregnskabet og årsregnskabet på  
grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift  
er passende, samt om der på grundlag af det  
opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed  
Prime Office Årsrapport 2024  
113  
 
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a.  
det planlagte omfang og den tidsmæssige placering  
af revisionen samt betydelige revisionsmæssige  
observationer, herunder eventuelle betydelige  
mangler i intern kontrol, som vi identificerer under  
revisionen.  
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen  
Som et led i revisionen af koncernregnskabet og års-  
regnskabet for har vi udført handlinger med henblik på  
at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten  
for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024,  
med filnavnet primeoffice-2024-12-31-da.zip, i alle  
væsentlige henseender er udarbejdet i overens-  
stemmelse med EUKommissionens delegerede  
forordning 2019/815 om det fælles elektroniske  
rapporteringsformat (ESEFforordningen), som  
indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport  
i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af  
koncernregnskabet inklusive noter.  
• For
den interne kontrol, som ledelsen anser for  
nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som  
overholder ESEF-forordningen.  
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at  
opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten  
i alle væsentlige henseender er udarbejdet i  
overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at  
udtrykke en konklusion.  
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse  
om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende  
uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og  
andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at  
påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant,  
anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger  
foretaget for at eliminere trusler.  
Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af  
de valgte handlinger afhænger af revisors faglige  
vurdering, herunder vurdering af risikoen for  
væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen,  
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport,
uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl.  
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret  
til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold  
der var mest betydelige ved revisionen af  
som overholder ESEF-forordningen, herunder:  
Prime Office A/S  
Handlingerne omfatter:  
• Kontrol
af, om årsrapporten er udarbejdet i  
XHTML-format,  
koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle  
periode og dermed er centrale forhold ved revisionen.  
Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning,  
medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at  
forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne  
tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal  
kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de  
negative konsekvenser heraf med rimelighed ville  
kunne forventes at veje tungere end de fordele den  
offentlige interesse har af sådan kommunikation.  
• Udarbejdelse
af årsrapporten i XHTML-format,  
• Udvælgelse
og anvendelse af passende iXBRL-  
tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og  
forankring heraf til elementer i taksonomien, for al  
finansiel information, som kræves opmærket, med  
udøvelse af skøn hvor nødvendigt,  
• Opnåelse
af en forståelse af selskabets proces  
for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol  
vedrørende opmærkningsprocessen,  
• Vurdering
af fuldstændigheden af iXBRL-  
opmærkningen af koncernregnskabet inklusive  
noter,  
• At
sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data  
og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og  
114  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
• Vurdering
af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-  
elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets  
oprettelse af udvidelser til taksonomien er  
passende, når relevante elementer i ESEF-  
taksonomien ikke er identificeret,  
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for  
regnskabsåret - , med filnavnet primeoffice-2024-12-  
31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i  
overensstemmelse med ESEF-forordningen.  
• Vurdering
af forankringen af udvidelser til  
elementer i ESEF-taksonomien, og  
• Afstemning
af iXBRL-opmærket data med det  
reviderede koncernregnskab.  
Aarhus, den 20.03.2025
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 33963556
Morten Gade Steinmetz
Statsautoriseret revisor
MNE-nr. mne34145
Chris Middelhede
Statsautoriseret revisor
MNE-nr. mne45823
Prime Office Årsrapport 2024  
115  
 
1. REGNSKABSPRAKSIS  
Koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Office A/S udarbejdes efter  
IFRS Accounting standards som godkendt af EU og yderligere danske  
oplysningskrav til årsrapporter for regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS-  
bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.  
Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen,  
men endnu ikke er trådt i kraft  
På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en  
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for  
senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen  
vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare  
vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få  
væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende regnskabsår.  
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er  
den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK  
som præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugere er danske investorer.  
Ændringer i regnskabsstandarder  
Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2024 har ikke medført ændringer  
i den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år.  
Standarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i regnskabsåret 2024  
I årsrapporten for 2024 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede  
standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning  
for indeværende regnskabsår. De væsentligste standarder i denne sammenhæng  
er ændringer i IAS 1, præsentation af årsregnskaber, ændringer i IAS 7,  
pengestrømsopgørelse og IFRS 7, Finansielle instrumenter samt ændringer i IFRS  
16, Leasing.  
Implementeringen af standarderne og øvrige nye eller ændrede standarder og  
fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt  
regnskabspraksis eller præsentation.  
Prime Office Årsrapport 2024  
117  
 
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER  
Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note  
34, er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger,  
samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af  
aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder.  
Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste  
tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed  
på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Til brug for værdiansættelsen  
af investeringsejendommene har selskabet indgået kontrakt med en  
tysk dataleverandør – BULWIENGESA om levering af data for selskabets  
investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel og Slesvig. Disse data omfatter  
tidsserier for demografi, byggeri, indkomstforhold, udlejning for kontor, erhverv  
og boliger, udlejningspriser for områderne og markedspriser for boliger, kontor  
og erhverv. Herudover leveres priser for salg af ejerlejligheder, enfamilieshuse,  
flerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser pr m2 og handelsmultipler  
(rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA leverer også ejendomsdata til
den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser i Tyskland, og leverer data for
125 byer og alle delstater.  
Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har  
haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne  
skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og  
realistiske.  
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme  
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter  
ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.  
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.  
Investeringsejendomme under opførsel måles ved første indregning til kostpris,  
der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån  
til finansiering af igangværende projekter. Investeringsejendomme under opførsel  
måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt,  
senest ved færdigopførelse.  
Der udføres nedskrivningstest på investeringsejendomme under opførsel. Der  
henvises til note 16 for yderligere beskrivelse heraf.  
Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten,  
da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under  
regnskabsposten for Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i  
balancen under langfristede materielle aktiver.  
Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme  
foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes efter en  
afkastmodel. De tyske valuarer anvender en DCF-model.  
Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en  
afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det  
kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen  
med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration.  
118  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
• Lejeindtægter
opgøres til faktisk nettoleje, der er bruttoleje fratrukket  
tomgangsleje.  
• Vedligeholdelsesomkostninger
beregnes pr. m2 og vurderes pr. ejendom  
efter formål og efter hvem der kontraktligt foretager indvendig og udvendig  
vedligeholdelse. Det historiske datagrundlag bekræfter, at de årlige  
vedligeholdelsesudgifter sikrer en langsigtet kvalitet af ejendommene. For MCPF  
vil der i de kommende år dog være lidt højere investeringer, der er indarbejdet  
i de enkelte ejendommes værdiregulering. På kvartalsmøder med selskabets  
forvalter gennemgås hvert enkelt ejendomsselskab specifikt, og der udarbejdes  
årlige investerings-og vedligeholdelsesbudgetter for alle ejendomsselskaber.  
• Forvalteromkostninger
afsættes i henhold til kontrakt med forvalter, som pt  
udgør 3,5 – 8,5% af nettolejen afhængigt af selskabets størrelse og lejermasse.  
• Deposita
føres på særskilte lejerkonti. Der er ingen effekt herfra i ejendommenes
driftsresultater. Der medtages ikke renteindtægter.  
• Korrektioner
for dagsværdi: Større udvendige renoveringer kan reserveres på  
den enkelte ejendom og fradrages i ejendommens markedsværdi.  
• Afkastprocenten
fastsættes ud fra en risikobetragtning, hvor en lang  
række parametre indgår: markedsrenten, markedsforhold og efterspørgsel,  
ejendommens type og anvendelighed, by og beliggenhed, ejendommens  
bygningskvalitet og lejeniveau. Der modtages løbende ejendomsrapporter  
for det tyske ejendomsmarked og sammen med egne vurderinger fastsættes  
der en afkastprocent for den enkelte ejendom. Som et led i kvalitetssikring af  
vurderingerne indhentes der årligt valuarrapporter fra certificerede valuarer,  
der anvender en DCF-model.  
• Målinger
af selskabets ejendomme sker for 2024 via afkastmodel og på  
baggrund af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra  
markedsdata for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer til  
den tyske Bundesbank.  
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af  
investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige  
vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering.  
Makroøkonomi  
Der har i 2024 været et forholdsvist højt renteniveau og inflation.  
Koncernen har medtaget de makroøkonomiske forhold i opgørelsen af koncernens  
investeringsejendomme.  
Afkastprocenter  
Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2024 resulteret i en samlet  
dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.528 mio. DKK, hvilket  
medfører en positiv dagsværdiregulering på 28,8 mio. DKK. Fordeling på boliger er  
36,4 mio. DKK, 46,1 mio. DKK på kontorejendomme og -48,3 mio. DKK i MC Property  
Fund Hamburg GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt.  
Da der ikke findes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassificeres  
investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i  
dagsværdihierarkiet.  
Afkastprocenter 2024  
2024  
2023  
BY  
Bolig  
Erhverv  
Bolig  
Erhverv  
Hamborg  
4,15%  
4,40%-5,00%  
4,15%  
4,4%-5%  
Kiel  
4,75%-5%  
4,75%-5%  
Lübeck  
4,60%  
4,8%-5%  
4,60%  
4,8%-5%  
Slesvig  
4,90%  
4,90%  
Heide  
4,90%  
5,00%  
4,90%  
5,00%  
Lensahn  
4,90%  
4,90%  
Neumünster  
5,00%  
5,00%  
Prime Office Årsrapport 2024  
119  
 
Nøgletal for investeringsejendommene  
Afkast-  
Afkast-  
Leje pr. m2  
Beløb i DKK 1.000  
Vurdering  
Vurdering  
Antal m2  
Antal m2  
Værdi pr.  
procent  
procent 31/12/2024  
Type  
31/12/2024  
31/12/2023  
Erhverv  
Boliger  
I alt  
m2 i DKK  
2024  
2023  
DKK  
K/S Danske Immobilien  
Bolig  
2.080.000  
2.011.045  
2.530  
202.593  
205.123  
10.140  
4,75%  
4,75%  
593  
PO Wandsbek GmbH  
Kontor  
44.910  
40.771  
628  
552  
1.180  
38.049  
4,25%  
4,25%  
1.635  
PO Kohlmarkt GmbH  
Kontor  
241.704  
219.771  
8.847  
8.847  
27.320  
4,80%  
4,80%  
1.318  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Kontor  
60.426  
67.256  
3.412  
3.412  
17.707  
5,00%  
5,00%  
1.093  
Office Kamp GmbH  
Kontor  
38.792  
41.573  
1.965  
1.965  
19.741  
5,00%  
5,00%  
1.194  
PO Walkerdamm GmbH  
Kontor  
91.012  
88.190  
4.826  
4.826  
18.859  
5,00%  
5,00%  
1.042  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Bolig/erhverv  
473.710  
538.502  
28.946  
4.064  
33.010  
14.350  
4,75%  
4,75%  
947  
Sell Speicher Gmbh  
Kontor  
243.910  
226.732  
7.424  
7.424  
32.859  
4,75%  
4,75%  
1.571  
Germania Arkaden Gmbh  
Kontor  
226.038  
209.687  
6.794  
6.794  
33.271  
4,75%  
4,75%  
1.589  
I alt  
3.500.502  
3.443.527  
65.372  
207.209  
272.582  
12.842  
Fordeling erhverv og boliger  
24,0%  
76,0%  
Ekstern valuarvurdering af koncernens investeringsejendomme  
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport  
2024 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens  
investeringsejendomme.  
Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er  
til brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuar-  
vurderinger beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes  
faktiske lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger.  
120  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Vurdering af selskabets ejendomme  
1.000 DKK  
Vurdering  
Kurs-  
Solgte  
Forbedringer/  
Dagsværdi-  
Vurdering  
31/12/2023  
regulering  
ejendomme  
tilgang  
regulering  
31/12/2024  
K/S Danske Immobilien  
2.011.045  
1.916  
30.129  
36.910  
2.080.000  
PO Wandsbek GmbH  
40.771  
39  
-
4.100  
44.910  
PO Kohlmarkt GmbH  
219.771  
209  
5.881  
15.843  
241.704  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
67.256  
64  
-6.894  
60.426  
Office Kamp GmbH  
41.573  
40  
-2.821  
38.792  
PO Walkerdamm GmbH  
88.190  
84  
2.738  
91.012  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
538.502  
513  
-31.034  
14.088  
-48.359  
473.710  
Sell Speicher Gmbh  
226.732  
211  
16.967  
243.910  
Germania Arkaden Gmbh  
209.687  
200  
16.151  
226.038  
I alt (excl. Right of use assets)  
3.443.527  
3.275  
-31.034  
50.098  
34.636  
3.500.502  
Right of use assets  
30.315  
29  
-1.930  
-477  
27.937  
Værdireguleringer i året fra solgte ejendomme  
-5.407  
I alt  
3.473.842  
28.752  
3.528.439  
Prime Office Årsrapport 2024  
121  
 
Grafisk fremstilling af følsomheder  
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat  
indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat  
på selskabets hjemmeside.  
Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om  
markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel, Flensborg  
og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af selskabets  
investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets forvalter  
BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige ejendomsdata for  
alle ejendomme.  
Selskabets investeringsejendomme klassificeres efter IFRS 13  
dagsværdihierarki 3 (Note 12), da der ikke findes markedsdata for flere af  
byerne. Dagsværdimåling på baggrund af beregningsmodeller er i sagens  
natur altid forbundet med usikkerhed som følge af, at der i vid udstrækning  
anvendes input til modellerne, som ikke direkte kan observeres på aktive  
markeder. De valgte afkastprocenter er derfor behæftet med usikkerhed,  
og den grafiske følsomhedsanalyse viser, at ud fra en samlet vurdering af  
investeringsejendommene på 3.501 mill. DKK (ekskl. Right of use assets)  
svinger variationen ved ændringer i afkastprocenten på + - 0,5% fra  
3.894 mio. DKK til 3.192 mio. DKK.  
3.894.129  
4.000.000  
3.800.000  
3.600.000  
3.492.765  
3.500.502  
3.400.000  
3.200.000  
3.000.000  
2.800.000  
3.191.937  
2.600.000  
2.400.000  
2.200.000  
2.000.000  
Følsomhedsanalyse  
-0,5%  
Vurdering  
Prime Office  
Vurdering  
valuar  
Følsomhedsanalyse  
+0,5%  
Anm. Tal i 1.000 DKK  
122  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi  
Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien  
følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt.  
Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved  
ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende:  
Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 10,1 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes
værdi falder med ca. 224 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil  
omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med 224 mio. DKK.  
Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi  
falder med 309 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes  
værdi stiger med 393 mio. DKK.  
Udskudte skatte-aktiver og forpligtelser  
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder  
skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt  
ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,  
gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst.  
Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt.  
Den indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december  
2024, 259,8 mio. DKK mod 252,7 mio. DKK i 2023.  
For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31.  
december 2024, 97,0 mio. DKK mod 92,9 mio. DKK i 2023. Koncernen har  
aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes  
anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme.  
Moderselskabet og de danske datterselskaber har dog ikke aktiveret værdien af  
skattemæssige underskud fuldt ud, da koncernen ikke kan forvente at anvende  
disse fuldt ud.  
Det ikke aktiverede underskud kan i skatteværdi opgøres til 16,4 mio. DKK.  
Der er foretaget nedskrivningstest på investeringsejendomme under opførsel.  
Nedskrivningstesten er foretaget op i mod bedste anvendelse af ejendommene,  
og indeholder væsentlige forudsætninger omkring forventninger til afkastkrav,  
lejeniveau og niveau for driftsomkostninger.  
I beregningen er de nuværende markedsniveauer anvendt med en indeksering af  
lejeindtægter og driftsomkostninger på 2%.  
Såfremt afkastkravet stiger fra nuværende niveau, lejeniveauet stiger mindre  
end 2% eller driftsomkostninger stiger mere end 2% kan det påvirke beregningen  
således nedskrivning i perioden frem mod færdigopførelse skal foretages.  
Det er ledelsens vurdering at dagsværdien ved færdigopførelse vil overstige  
kostprisen. Der henvises herudover til note 16, hvor følsomhedsanalyse på  
investeringsejendomme under opførsel er beskrevet.  
Prime Office Årsrapport 2024  
123  
 
3. SEGMENTOPLYSNINGER  
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske  
Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC  
Property Fund Hamburg GmbH.  
Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den tredelte segmentering,  
som ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles  
resultatopgørelse før skat af koncernens investeringsejendomme.  
Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres  
til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter  
på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter og  
omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner,  
investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne  
prisfastsættes til vurderede markedsværdier.  
SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2024  
BELØB I DKK 1.000  
K/S Danske  
Prime Office  
MC Property  
Mejlbryggen,  
Elimineringer og  
Koncernen  
Immobilien  
Kontor  
Fund GmbH  
Aarhus Ø  
ikke allokerede  
poster  
Nettoomsætning  
120.614  
48.696  
32.453  
0
0
201.763  
Driftsomkostninger  
(46.705)  
(5.867)  
(13.165)  
0
0
(65.737)  
Brutto resultat  
73.909  
42.829  
19.288  
0
0
136.026  
Salgs- og administrationsomkostninger  
(7.058)  
(4.141)  
(6.541)  
(87)  
(4.679)  
(22.506)  
Resultat af primær drift  
66.851  
38.688  
12.747  
(87)  
(4.679)  
113.520  
Finansielle poster, netto  
(21.444)  
(9.653)  
7.301  
0
(12.993)  
(36.789)  
Resultat før værdireguleringer  
45.407  
29.035  
20.048  
(87)  
(17.672)  
76.731  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
36.433  
46.129  
(53.811)  
0
0
28.752  
Resultat før skat  
81.840  
75.164  
(33.763)  
(87)  
(17.672)  
105.483  
Segmentaktiver  
2.260.855  
1.240.272  
718.579  
578.041  
(433.759)  
4.363.987  
Segmentforpligtelser  
924.896  
671.000  
295.264  
576.043  
(116.418)  
2.350.785  
124  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2023  
BELØB I DKK 1.000  
K/S Danske  
Prime Office  
MC Property  
Mejlbryggen,  
Elimineringer og  
Koncernen  
Immobilien  
Kontor  
Fund GmbH  
Aarhus Ø  
ikke allokerede  
poster  
Nettoomsætning  
111.365  
47.988  
38.093  
0
0
197.446  
Driftsomkostninger  
(37.367)  
(5.847)  
(14.632)  
0
0
(57.846)  
Brutto resultat  
73.998  
42.141  
23.461  
0
0
139.600  
Salgs- og administrationsomkostninger  
(7.465)  
(4.209)  
(4.192)  
0
(2.998)  
(18.864)  
Resultat af primær drift  
66.533  
37.932  
19.269  
0
(2.998)  
120.736  
Finansielle poster, netto  
(16.669)  
(11.091)  
(7.820)  
0
(2.133)  
(37.713)  
Resultat før værdireguleringer  
49.864  
26.841  
11.449  
0
(5.131)  
83.023  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
40.937  
14.934  
(24.503)  
0
0
31.368  
Resultat før skat  
90.801  
41.775  
(13.055)  
0
(5.131)  
114.391  
Segmentaktiver  
2.110.833  
1.097.239  
811.504  
0
(79.927)  
3.939.649  
Segmentforpligtelser  
780.356  
533.532  
492.801  
0
149.170  
1.955.859  
Prime Office Årsrapport 2024  
125  
 
4. NETTOOMSÆTNING  
6. SALGS- OG ADMINISTRATIONS-  
OMKOSTNINGER  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Lejeindtægt  
201.763  
197.446  
Administrationsindtægt  
0
0
Nettoomsætning i alt  
201.763  
197.446  
Moderselskab  
2024  
2023  
0
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Personaleomkostninger  
4.336  
4.189  
Forvalteromkostninger,  
929  
894  
Tyskland  
Delegationsaftale  
5.353  
5.172  
Afskrivninger og  
18  
43  
realisationstab andre anlæg  
Assistance regnskab, skat,  
4.553  
4.080  
rådigvning samt revision  
Advokat  
280  
489  
Øvrige salgs- og  
7.038  
3.997  
administrationsomkostninger  
Salgs- og  
22.506  
18.864  
administrationsomkostninger  
Moderselskab  
2024 2023  
0
7.700  
8.547  
8.547  
2.493  
2.426  
7.700  
0
0
Anm.: For regnskabsårene 2024 og 2023 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede  
lejeindtægter.  
5.353  
0
5.172  
0
5. DRIFTSOMKOSTNINGER  
3.039  
263  
2.240  
291  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Modernisering og  
33.788  
32.961  
vedligeholdelse  
Omkostninger  
2.381  
742  
til tomme lejemål  
Forvaltningsomkostninger  
17.670  
16.131  
Tab på lejere  
6.605  
5.662  
Øvrige driftsomkostninger  
5.293  
2.350  
Driftsomkostninger i alt  
65.737  
57.846  
Moderselskab  
2024  
2023  
1.231  
1.415  
0
0
0
12.379  
11.544  
0
Anm.: Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består bl.a. af omkostninger til depositaraftale,  
OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm. Der er i 2024 afholdt betydelige omkostninger til  
advokater og revisorer for drøftelse af direktørkontrakt. Herudover er der udbetalt 2,5 mio. DKK til den  
delegerede for medvirkning af salg for ca. 500 mio. DKK ejendomme i MCPF fra 2017 - 2024.  
0
0
0
0
0
0
0
0
Delegationsaftale  
Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem  
år ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2024 derved forlænget til den  
31.12.2029. Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af  
balancen og udgjorde i 2024 5.353 TDKK mod 5.172 TDKK i 2023.  
Koncernens driftsomkostninger er alle vedrørende ejendomme, der udlejes.  
Anm.: Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og  
ikke fordelte forbrugsomkostninger.  
126  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
7. PERSONALE OMKOSTNINGER  
I moderselskabet er der tre ansatte (2024: tre ansatte). Hos den delegerede er  
der tre ansatte (2023: 3 ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med Prime  
Office A/S koncernen.  
Bestyrelsens vederlag  
I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes  
bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager  
et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner,  
warrants eller lignende fra selskabet eller datterselskaber).  
Direktionens vederlag  
Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aflønning én gang om året efter  
indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aflønning følger FAIF lovgivningens  
bestemmelser.  
Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige  
incitaments- eller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren.  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Gager til direktion  
1.976  
1.841  
Honorar og vederlag til bestyrelse  
1.963  
2.016  
Honorar og gager øvrige  
397  
332  
Personaleomkostninger i alt  
4.336  
4.189  
Moderselskab  
2024  
760  
2023  
704  
1.390  
332  
1.337  
396  
2.493  
2.426  
Dette vedrører udelukkende de aktier, som ejes af Birketinget A/S, der er 100%  
ejet af direktøren.  
Hvis direktøren efter eget ønske fratræder sin stilling, går på pension eller dør er  
Selskabet ikke forpligtet til at købe direktørens aktier.  
Direktøren skal senest 30 dage efter afskedigelsen beslutte om han vil udnytte  
salgsretten, og der bruges et gennemsnit af børskursen for 30 dage før  
afskedigelse som udgangspunkt.  
Aktiebeholdningen for Birketinget A/S
beregnet efter ovennævnte model udgør  
pr. 31. december 2024 179,5 mio. DKK. (2023: 194,0 mio. DKK).  
Hvis selskabet er afnoteret og parterne ikke kan blive enige fastsættes kursen af  
en vurderingsmand udpeget af FSR.  
Selskabets direktør er ansat på en 5-årig revolverende kontrakt, der følger  
delegationsaftale med Moller + Company A/S, der udløber den 31.12.2029.  
Aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel ved udløb, og kan dermed første  
gang ophøre den 31. december 2030.  
Såfremt Selskabet opsiger den administrerende direktør er selskabet pligtig til at  
købe Direktørens aktier i Prime Office A/S.  
Prime Office Årsrapport 2024  
127  
 
8. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT
REVISOR  
9. AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE  
Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aflønning  
med finansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal  
ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier:  
1)  
Såfremt der helt eller delvist anvendes aktieoptioner vedrørende  
kapitalandele eller lignende instrumenter som en del af den variable løn, må  
denne højst udgøre 12,5 % af den faste løn på tidspunktet for beregningen  
heraf.  
2)  
Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter  
m.v., til direktionen som en del af den variable løn, må disse ikke afhændes  
af direktionen i 3 år.  
3)  
Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter  
m.v. til direktionen må direktionen ikke foretage en afdækning af den risiko,  
der knytter sig til disse kapitalandele og/eller instrumenter m.v.  
Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver  
generalforsamlingens godkendelse.  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Lovpligtig revision  
1.154  
1.296  
Andre erklæringsopgaver  
med sikkerhed  
0
0
Skatterådgivning  
0
0
Andre ydelser  
0
0
I alt  
1.154  
1.296  
Moderselskab  
2024  
2023  
626  
1.136  
0
0
0
0
0
0
626  
1.136  
De viste tal er excl. moms.  
128  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
10. FINANSIELLE INDTÆGTER  
11. FINANSIELLE OMKOSTNINGER  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Renteindtægter,  
3.043  
4.461  
pengeinstitutter  
Amortisering af kursgevinster  
0
0
Renteindtægter, debitorer  
1
73  
Renteindtægter, tilknyttede  
0
0
virksomheder  
I alt  
3.044  
4.534  
Moderselskab  
2024  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Renteomkostninger,  
69.790  
58.731  
realkreditinstutter  
Omlægningsjustering  
0
695  
amortisering  
Renteomkostninger,  
1.074  
852  
pengeinstitutter  
Renteomkostninger,  
0
0
tilknyttede virksomheder  
Differenceafregninger  
(33.777)  
(19.903)  
swapkontrakter  
Renteomkostninger, øvrige  
2.746  
1.872  
I alt  
39.833  
42.247  
Moderselskab  
2023  
2024  
2023  
130  
59  
0
0
0
0
0
0
0
0
523  
3.242  
0
576  
17.138  
1.574  
23.195  
17.268  
1.632  
0
0
0
23.771  
3.765  
Anm.: Renteomkostninger vedrører finansielle instrumenter målt til amortiseret kostpris.  
Selskabets renteafdækning har i 2024 medført en nettoafregning på 33,8 mio. DKK  
mod 19,9 mio. DKK i 2023.  
Prime Office Årsrapport 2024  
129  
 
12. VÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME  
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje  
af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne  
dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig  
med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til  
efterprøvning af selskabets interne modeller.  
Værdiregulering er beskrevet i note 2 i koncern- og årsregnskabet  
Ifølge Prime Office A/S’ interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens  
enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje  
i alt 3.528 mio. DKK inklusive værdien af right-of-use assets på 27,9 mio. DKK.  
Dagsværdien af koncernens boligejendomme udgør 2.080 mio. DKK, mens  
dagsværdien af kontorejendommene udgør 947 mio. DKK, og MCPF 474 mio. DKK.  
Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar  
den 31. december 2024. Forskellen mellem ekstern valuars vurderinger og  
koncernens vurderinger på 3.501 mio. DKK skyldes, at valuaren har hævet  
afkastprocenten i forhold til koncernens. Dagsværdien ifølge de eksterne  
valuarrapporter i alt 3.506 mio. DKK.  
Bestyrelsen i Prime Office A/S har opskrevet dagsværdien til en samlet værdi på  
3.528 mio. DKK (2023: 3.444) i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller,  
ekskl. Right of use assets.  
Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 28,8 mio. DKK.  
DAGSVÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME  
Koncern  
ALLE TAL I DKK 1.000  
2024  
2023  
Koncernens ejendomsportefølje i alt  
28.752  
31.368  
Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien)  
36.910  
41.414  
Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold  
(48.359)  
(23.872)  
Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt  
(5.390)  
(676)  
Dagsværdiregulering Prime Office, kontorejendomme  
46.068  
14.978  
Dagsværdiregulering right-of-use assets (K/S Danske Immobilien)  
(477)  
(476)  
Moderselskab  
2024  
2023  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
130  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til  
dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13’s dagsværdihierarki:  
Niveau 1:
Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2:
Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser  
eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Niveau 3:
Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen  
kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se  
note 2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi.  
Dagsværdi hierarki for koncernens ejendomsportefølje  
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport  
2024 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens  
investeringsejendomme.  
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat  
indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på  
selskabets hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne  
værdiansættelsesmodeller.  
På baggrund af resultatet af Prime Office A/S' interne afkastberegninger  
af dagsværdien (niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger  
(niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en  
dagsværdiregulering på i alt 28,8 mio. DKK, til i alt 3.528,4 mio. DKK, inklusiv  
27,9 mio. DKK i dagsværdi af right-of-use assets, og klassificeret opgørelsen af  
dagsværdi af investeringsejendommene til niveau 3.  
ALLE TAL I DKK 1.000  
Vurdering  
Vurdering  
Valuar  
Valuar  
31-12-2024  
31-12-2023  
31-12-2024  
31-12-2023  
K/S Danske Immobilien  
2.080.000  
2.011.045  
2.037.766  
1.972.186  
PO Wandsbek GmbH  
44.910  
40.771  
44.909  
33.449  
PO Kohlmarkt GmbH  
241.704  
219.771  
241.704  
222.842  
PO Hamburger Chausse GmbH  
60.426  
67.256  
60.426  
57.234  
Office-Kamp GmbH  
38.792  
41.573  
38.792  
37.908  
PO Walkerdamm GmbH  
91.012  
88.190  
91.012  
81.763  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
473.710  
538.502  
508.175  
508.436  
Sell Speicher GmbH  
243.910  
226.732  
243.942  
229.680  
Germania Arkaden GmbH  
226.038  
209.687  
226.038  
212.584  
I alt  
3.500.502  
3.443.527  
3.492.765  
3.356.082  
Prime Office Årsrapport 2024  
131  
 
13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Aktuel skat af årets resultat  
4.501  
5.508  
Regulering skat vedrørende tidligere år  
-
3.002  
Ændring i udskudt skat  
10.662  
13.215  
Skat af årets resultat pr. 31. december  
15.163  
21.725  
Skat af årets resultat forklares således:  
Resultat før skat  
105.483  
114.391  
Skat beregnet med dansk skattesats på 22%  
23.206  
25.166  
Regulering til tysk skattesats  
(6.514)  
(7.064)  
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% *  
16.693  
18.102  
Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien  
(5.310)  
(6.074)  
Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst for året  
2.160  
3.814  
Skattemæssige underskud reguleret i året  
704  
3.837  
Skatteeffekt af periodisering af indfriet renteswap  
(505)  
-
Skatteeffekt af aktiverede renter  
1.027  
-
Skat ved salg af ejendomme  
-
1.698  
Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele  
-
-
Øvrige reguleringer  
395  
348  
Skat af årets resultat pr. 31. december  
15.163  
21.725  
Moderselskab  
2024  
2023  
2.022  
3.184  
-
3.002  
9.240  
6.277  
8.299  
15.425  
67.947  
14.948  
(4.196)  
10.753  
-
70.689  
15.552  
(4.365)  
11.187  
-
1.770  
704  
3.814  
3.837  
-
-
-
-
-
-
(4.552)  
(374)  
8.299  
(3.257)  
(155)  
15.425  
* Koncernen og moderselskabets resultater beskattes i alt overvejende grad i Tyskland med tysk skattesats.  
Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og  
at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax.  
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skatteobjekt, men skattemæssig  
transparent. Skatten af Prime Office A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er  
derfor indregnet i moderselskabet og koncernen.  
I moderselskabet er der i året udnyttet skattemæssige underskud til udligning af  
positiv værdiregulering på renteswaps.  
Øvrige reguleringer i koncernen for 2024 og 2023 har relation til korrektion  
for ejerandel på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Office A/S har  
ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i  
koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for  
minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
132  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
14. RESULTATDISPONERING  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S  
59.648  
55.218  
Minoritetsinteresser  
30.672  
37.448  
Årets resultat  
90.320  
92.666  
Moderselskab  
2024 2023  
BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES:  
Overført resultat  
Reserve for indre værdi  
I alt  
(19.481)  
79.129  
59.648  
(20.555)  
75.773  
55.218  
15. RESULTAT PR. AKTIE OG UDBYTTE  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Årets resultat  
90.320  
92.666  
Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Office A/S  
59.648  
55.218  
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage)  
3.793.314  
3.793.314  
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage)  
18.173  
18.173  
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie  
3.775.141  
3.775.141  
Resultat pr. aktie (EPS)  
15,80  
14,63  
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)  
15,80  
14,63  
Udbytte pr. aktie  
-
3,00  
Prime Office Årsrapport 2024  
133  
 
16. INVESTERINGSEJENDOMME  
Årets dagsværdiregulering af koncernens investerings-ejendomme udgør  
28,8 mio. DKK mod 31,4 mio. DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering  
og valutakursregulering af dagsværdien af koncernens portefølje af ejendomme,  
resulterer i en samlet regnskabsværdi på 3.528 mio. DKK mod 3.474 mio. DKK  
sidste år.  
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen  
kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se  
note 12 for information om dagsværdihierarkiet.  
På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3),  
samt resultatet af de eksterne tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens  
investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på  
28,8 mio. DKK i 2024 mod 31,4 mio. DKK i 2023.  
For vurderingsprincipper henvises til note 2.  
Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16 indeholdt en værdi  
af right-of-use assets på 27.937 t.DKK pr. 31.12.2024 mod 30.315 t.DKK pr.  
31.12.2023. Værdien vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der står  
investeringsejendomme og hvor kontrakterne med grundejerne har udløb mellem  
år 2049 og år 2067.  
Mejlbryggen  
Investeringsejendomme under opførsel på 568,2 mio DKK består af koncernens  
investering i ejendomme på Aarhus Ø og måles til kostpris.  
Investeringsejendomme under opførsel måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer,  
at dagsværdien kan opgøres pålideligt, senest ved færdigopførelse.  
Der er foretaget nedskrivningstest på kostprisen, i forhold til at vurdere dagsværdi  
ved færdigopførelse sammenholdt med kostpris.  
En nedskrivningstest med vurdering af værdier på endnu ikke opførte ejendomme  
flere år ud i fremtiden medfører naturligt usikkerhed i skøn.  
Nedskrivningstesten er foretaget op imod bedste anvendelse af ejendommene,  
og indeholder væsentlige forudsætninger omkring forventninger til  
afkastkrav, lejeniveau og niveau for driftsomkostninger. I beregningen er de  
nuværende markedsniveauer anvendt med en indeksering af lejeindtægter og  
driftsomkostninger på 2%.  
Det er ledelsens vurdering at dagsværdien ved færdigopførelse vil overstige  
kostprisen.  
Investeringsejendomme under opførsel indeholder aktiverede låneomkostninger  
på i alt 20.118 tDKK.  
134  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme  
under opførsel  
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2023  
3.384.100  
38.715  
Valutakursregulering  
7.463  
85  
Tilgang, forbedringer  
54.403  
-
Tilgang forbedring/tilgang ejendomme under opførsel  
-
20.014  
Afgang  
(34.959)  
-
Årets dagsværdiregulering  
32.520  
-
Regnskabsmæssige værdi 31. december 2023  
3.443.527  
58.814  
Right-of-use assets, værdi 1. januar 2023  
27.669  
-
Valutakursregulering  
61  
-
Tilgang  
3.061  
0
Årets dagsværdiregulering  
(476)  
-
Right-of-use assets, værdi 31. december 2023  
30.315  
0
Samlet værdi 31. december 2023  
3.473.842  
58.814  
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2024  
3.443.527  
58.814  
Valutakursregulering  
3.275  
56  
Tilgang, forbedringer  
50.098  
-
Tilgang, ejendomme under opførsel  
-
509.375  
Afgang  
(31.034)  
-
Årets dagsværdiregulering  
34.636  
-
Regnskabsmæssige værdi 31. december 2024  
3.500.502  
568.245  
Right-of-use assets, værdi 1. januar 2024  
30.315  
-
Valutakursregulering  
29  
0
Tilgang  
(1.930)  
0
Årets dagsværdiregulering  
(477)  
-
Right-of-use assets, værdi 31. december 2024  
27.937  
0
Samlet værdi 31. december 2024  
3.528.439  
568.245  
Investeringsejendomme under opførsel indeholder aktiverede låneomkostninger på i alt 20.118 tDKK.  
Prime Office Årsrapport 2024  
135  
 
LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSLEJEMÅL 2024  
Lejeindtægt iht. Lejekontrakt med løbetid til:  
BELØB I DKK  
2025  
2026  
2027  
2028  
2029  
Mere end 5 år  
PO Kohlmarkt GmbH  
940.752  
7.965.761  
268.808  
1.749.092  
337.082  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
3.470.434  
Office Kamp GmbH  
1.415.695  
98.518  
488.452  
313.723  
PO Walkerdamm GmbH  
773.191  
562.757  
572.867  
235.136  
PO Wandsbek GmbH  
1.604.102  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
5.673.348  
6.759.140  
2.733.372  
1.244.503  
2.963.564  
4.781.691  
Sell Speicer II Gmbh  
669.801  
1.733.988  
5.875.553  
495.473  
996.367  
1.219.052  
Germania Arkaden Gmbh  
957.177  
1.910.604  
208.265  
7.608.496  
I alt  
10.429.964  
20.634.868  
9.658.865  
11.586.017  
3.959.931  
10.357.118  
Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel.  
Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2024 udgør ingen lejere mere end  
5% af koncernens samlede lejeindtægt.  
LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSLEJEMÅL 2023  
Lejeindtægt iht. Lejekontrakt med løbetid til:  
BELØB I DKK  
2024  
545.740  
2025  
2026  
2027  
2028  
Mere end 5 år  
PO Kohlmarkt GmbH  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Office Kamp GmbH  
1.786.133  
7.886.449  
1.152.965  
328.805  
3.470.434  
1.468.138  
3.103.173  
574.650  
304.919  
451.813  
PO Walkerdamm GmbH  
PO Wandsbek GmbH  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Sell Speicer II Gmbh  
1.394.395  
1.469.872  
6.508.873  
2.616.959  
120.077  
258.713  
8.193.041  
1.528.834  
632.268  
2.124.499  
638.982  
1.433.512  
4.925.944  
218.207  
2.215.276  
946.800  
1.487.736  
491.085  
Germania Arkaden Gmbh  
I alt  
2.073.068  
12.722.999  
7.051.115  
10.757.552  
18.941.629  
13.896.308  
6.836.375  
4.247.614  
136  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
ANDRE ANLÆG, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Kostpris 1. januar  
1.265  
1.265  
Tilgang / afgang  
0
0
Kostpris 31. december  
1.265  
1.265  
Afskrivninger 1. januar  
1.222  
1.179  
Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang  
18  
43  
Afskrivninger i alt 31. december  
1.240  
1.222  
Regnskabsmæssige værdi 31. december  
25  
43  
Moderselskab  
2024  
2023  
0
0
-
0
0
-
0
0
-
0
0
-
0
0
17. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER  
Moderselskab  
NAVN  
PO Holding GmbH  
Ejerandel i pct.  
Hjemsted  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
600.216  
2.085  
2023  
604.451  
0
100  
59  
Kiel, Tyskland  
Aarhus, Danmark  
Aarhus, Danmark  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Aarhus, Danmark  
Aarhus, Danmark  
Kostpris 1. januar  
K/S Danske Immobilien  
Danske Immobilien Aps  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Sell Speicher GmbH  
Tilgang i årets løb  
59  
Afgang i årets løb  
-
(4.235)  
600.216  
928.336  
75.773  
3.382  
66,4  
85  
Kostpris 31. december  
602.301  
959.978  
79.129  
1.488  
Opskrivning pr. 1. januar  
PO Wandsbek GmbH  
89,9  
100  
94  
Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder  
Kursreguleringer  
PO Walkerdamm GmbH  
PO Kohlmarkt GmbH  
Udlodning i datterselskaber  
Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger ved salg  
Øvrige kapitalreguleringer  
Opskrivning pr. 31. december  
Regnskabsmæssige værdi 31. december  
(48.246)  
0
(10.114)  
(7.794)  
(29.605)  
959.978  
1.560.194  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Office-kamp Immobilien GmbH  
Germania Arkaden GmbH  
Mejlbryggen B ApS  
94  
94  
(18.343)  
974.006  
1.576.307  
94  
100  
100  
Mejlbryggen C ApS  
De viste ejerandele svarer til stemmeandelene. Kapitalandele i dattervirksomheder jf. koncernoversigt side 11. I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet  
efter indre værdis metode. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2024 udgør 1.576 mio. DKK mod 1.560 mio. DKK i 2023.  
Prime Office Årsrapport 2024  
137  
 
KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER, MINIORITETSANDELE  
2024  
K/S Danske Immobilien  
MC Property Fund GmbH  
Øvrige minoritetsinteresser  
Eliminering  
I alt  
MINORITETSANDEL  
41,0%  
33,6%  
Totalindkomstopgørelse  
Omsætning  
120.614  
32.453  
Årets resultat  
85.359  
-30.146  
Totalindkomst i alt  
68.825  
-36.421  
Koncernens andel af årets totalindkomst  
40.607  
-24.184  
Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst  
28.218  
-12.238  
5.439  
0
21.420  
Balancen  
Langfristede aktiver  
2.114.284  
474.232  
Kortfristede aktiver  
158.002  
386.081  
Langfristede forpligtelser  
893.096  
426.254  
Kortsigtede forpligtelser  
24.109  
10.744  
Koncernens andel af egenkapitalen  
799.498  
281.741  
Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen  
555.583  
142.568  
49.516  
0
747.667  
Netto pengestrømme i dattervirksomheden  
93.169  
-194.102  
Transaktioner med minoritetsinteresser  
Udbetalt udbytte  
33.527  
0
0
0
33.527  
Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i
Prime Office ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
138  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
2023  
K/S Danske Immobilien  
MC Property Fund GmbH  
Øvrige minoritetsinteresser  
Eliminering  
I alt  
MINORITETSANDEL  
41,0%  
33,6%  
Totalindkomstopgørelse  
Omsætning  
111.365  
38.093  
Årets resultat  
93.622  
-12.686  
Totalindkomst i alt  
68.731  
-24.383  
Koncernens andel af årets totalindkomst  
40.551  
-16.190  
Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst  
28.180  
-8.193  
4.120  
0
24.107  
Balancen  
Langfristede aktiver  
2.056.949  
540.261  
Kortfristede aktiver  
98.376  
403.344  
Langfristede forpligtelser  
765.585  
466.424  
Kortsigtede forpligtelser  
23.012  
23.392  
Koncernens andel af egenkapitalen  
806.369  
313.665  
Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen  
560.358  
158.722  
40.694  
0
759.774  
Netto pengestrømme i dattervirksomheden  
-50.361  
187.637  
Transaktioner med minoritetsinteresser  
Udbetalt udbytte  
7.028  
0
0
0
7.028  
Årets resulat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i
Prime Office ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold. Der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
Prime Office Årsrapport 2024  
139  
 
18. TILGODEHAVENDE FRA SALG OG  
TJENESTEYDELSER  
19. ANDRE TILGODEHAVENDER  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Moms og afgifter  
3.245  
4
Kortfristet del af afledte  
24.772  
21.103  
finansielle instrumenter  
Øvrige tilgodehavender  
4.106  
4.917  
I alt  
32.123  
26.024  
Moderselskab  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Tilgodehavende hos lejere  
21.671  
19.861  
Øvrige tilgodehavender  
0
0
I alt  
21.671  
19.861  
Moderselskab  
2024  
324  
2023  
2024  
2023  
0
0
0
0
0
6.112  
3.504  
0
0
710  
435  
Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på forfaldne tilgodehavender og hensat til tab, hvor  
risiko er vurderet. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige.  
Der er hensat 13,2 mio. DKK til tab på forfaldne tilgodehavender for 2024. (11,4 mio. DKK for 2023).  
Tilgodehavender hos lejere er steget som følge af stigende energiomkostninger.  
7.146  
3.939  
20. AKTIEKAPITAL  
Moderselskab  
Moderselskab  
2024  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
189.666  
0
2023  
189.666  
0
ANTAL STK. AKTIER  
2023  
Aktiekapital 1. januar  
Tilgang/afgang aktiekapital  
Aktiekapital 31. december  
Antal aktier
1. januar af nominelt 50 kr.  
Tilgang/afgang aktiekapital  
3.793.314  
0
3.793.314  
0
189.666  
189.666  
Antal aktier 31. december i stk.  
3.793.314  
3.793.314  
21. EGNE AKTIER  
Antal stk. aktier  
i % af aktiekapital  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
2024  
2023  
Egen beholdning af aktie pr. 1. januar  
18.173  
18.173  
0,48%  
0,48%  
Tilgang/afgang af egne aktier  
0
0
0,00%  
0,00%  
Kapitalforhøjelse  
0
0
0,00%  
0,00%  
Egen beholdning af aktier pr. 31. december  
18.173  
18.173  
0,48%  
0,48%  
Der er ikke sket ændringer i beholdning af egne aktier i 2024 eller 2023.  
140  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
22. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTIGELSER  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Gæld til kreditinstitut, langfristet  
1.888.038  
1.536.199  
Gæld til kreditinstitut, kortfristet  
4.897  
1.899  
Gæld til pengeinstitut, langfristet  
49.856  
48.809  
Gæld til pengeinstitut, kortfristet  
21.627  
21.749  
Gæld til kredit- og pengeinstitutter i alt  
1.964.418  
1.608.656  
Leasingforpligtelser, langfristet  
27.460  
29.839  
Leasingforpligtelser, kortfristet  
477  
476  
Gæld til leasingforpligtelser i alt  
27.937  
30.315  
Anden gæld, langfristet  
7.132  
5.865  
Anden gæld, kortfristet  
29.731  
30.897  
Anden gæld i alt  
36.863  
36.762  
Regnskabsmæssige værdi  
2.029.218  
1.675.733  
Nominel værdi  
2.030.424  
1.679.055  
Gennemsnitlig nominel rente, kredit- og pengeinstitut  
4,35%  
3,75%  
Gennemsnitlig effektiv rente, kredit- og pengeinstitut  
4,36%  
3,75%  
Moderselskab  
2024  
2023  
0
0
0
0
49.856  
48.809  
0
0
49.856  
48.809  
0
0
0
0
0
0
0
0
273  
273  
50.129  
0
0
48.809  
50.129  
48.809  
0,29%  
0,29%  
0,26%  
0,26%  
Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 1.897 mio. DKK. (2023 1.538 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til  
dagsværdien. Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter er baseret på børskursen af de underliggende obligationer til de modtagne lån (niveau 2).  
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER INKL. RENTER FORFALDER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE  
TABEL. (EXCL. LEASINGFORPLIGTELSER)  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Under 1 år  
111.700  
101.933  
Mellem 1 - 5 år  
1.255.387  
960.562  
Over 5 år  
1.002.231  
1.046.073  
Moderselskab  
2024  
2.493  
54.842  
0
2023  
2.440  
53.690  
0
Prime Office Årsrapport 2024  
141  
 
RENTESWAPS  
AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (NETTOAFREGNINGER RENTESWAPS)  
FORFALDER IFØLGE AFTALER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL  
Koncern  
Moderselskab  
2024  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Under 1 år  
(31.100)  
(37.895)  
Mellem 1 - 5 år  
(80.768)  
(101.230)  
Over 5 år  
(24.279)  
(38.657)  
2023  
(7.089)  
(6.108)  
(26.313)  
(13.156)  
(30.705)  
(23.381)  
LEASING, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Under 1 år  
1.073  
1.147  
Mellem 1 - 5 år  
4.292  
4.586  
Over 5 år  
34.561  
38.002  
Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse  
39.926  
43.735  
Leasingforpligtelse indregnet i balancen  
27.937  
30.315  
Kortfristet  
477  
476  
Langfristet  
27.460  
29.839  
Moderselskab  
2024  
2023  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
LEASINGFORPLIGTELSER, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND, BELØB INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser  
597  
670  
Omkostninger relateret til leasingaftaler med lav værdi  
176  
172  
Moderselskab  
2024  
0
2023  
0
176  
172  
142  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
GÆLD TIL KREDITINSTITUT  
SELSKAB  
Værdi af  
Afdragsfrihed  
BELØB I DKK 1.000  
Type  
Lån  
ejendomme  
LTV  
Forfald  
i år  
Indestående  
Nettolån  
LTV 2  
K/S Danske Immobilien  
Bolig  
883.630  
2.080.000  
42,5%  
2033  
2
126.961  
756.669  
36,4%  
PO Wandsbek GmbH  
Kontor  
21.671  
44.910  
48,3%  
2033  
2
126  
21.545  
48,0%  
PO Kohlmarkt GmbH  
Kontor  
127.748  
241.704  
52,9%  
2033  
2
1.856  
125.892  
52,1%  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Kontor  
35.668  
60.426  
42,9%  
2033  
2
644  
35.024  
58,0%  
Office Kamp GmbH  
Kontor  
17.414  
38.792  
44,9%  
2033  
2
280  
17.134  
44,2%  
PO Walkerdamm GmbH  
Kontor  
52.628  
91.012  
38,5%  
2033  
2
325  
52.303  
57,5%  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Bolig/erhverv  
329.780  
473.710  
71,8%  
2033  
2
42.039  
287.741  
60,7%  
Sell Speicher Gmbh  
Kontor  
132.757  
243.910  
49,8%  
2033  
2
1.612  
131.145  
53,8%  
Germania Arkaden Gmbh  
Kontor  
124.695  
226.038  
55,4%  
2033  
2
297  
124.398  
55,0%  
Mejlbryggen B ApS  
Bolig  
83.472  
279.747  
29,9%  
2027  
3
0
83.472  
29,9%  
Mejlbryggen C ApS  
Bolig  
83.472  
294.987  
28,3%  
2027  
3
0
83.472  
28,3%  
I alt  
1.892.935  
4.075.236  
46,5%  
174.140  
1.718.795  
42,2%  
Koncernens finansiering er på samme vilkår på rente og udløb. Renten er baseret EURIBOR.  
I koncernen er der herudover indeståender i moderselskab og et tysk mellemholdingselskab på i alt 4.558 tDKK, og koncernens samlede indeståender udgør således 178.698 tDKK.  
GÆLD TIL PENGEINSTITUTTER  
SELSKAB  
Lån  
Rente  
Løbetid  
Afdrags-  
BELØB I DKK 1.000  
i %  
frihed år  
Prime Office A/S  
49.856  
5,0  
-
0
MC Property Fund GmbH  
21.627  
5,0  
-
0
I alt  
71.483  
ANDEN GÆLD SAMLET  
SELSKAB  
Lån  
Rente  
Løbetid  
Afdrags-  
BELØB I DKK 1.000  
i %  
frihed år  
Deposita og forudbetalinger  
10.400  
0
-
0
fra lejere  
Afledte finansielle instrumenter  
7.131  
0
-
0
Anden gæld i koncernen  
19.332  
0
-
0
I alt  
36.863  
Selskabets realkreditlån løber i 9 år frem til 2033. Der er bevilget afdragsfrihed  
frem til 2026 med undtagelse af mindre lån på ca. 46 mio. DKK.  
Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med  
selskabets bank. Som det fremgår er LTV 2 på 42,2%. I selskabets største selskab  
er LTV 2 på 36,4% og i det næststørste er LTV 2 på 60,7%.  
Prime Office Årsrapport 2024  
143  
 
23. UDSKUDT SKAT  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Udskudt skat pr. 1. januar  
252.686  
251.446  
Valutakursregulering  
241  
555  
Regulering udskudt skat via totalindkomst  
(3.863)  
(9.155)  
Overført mellem aktuel og udskudt skat  
79  
(3.375)  
Udskudt skat på årets resultat  
10.662  
13.215  
I alt  
259.804  
252.686  
Som specificeres således i hovedtal:  
Investeringsejendomme  
258.102  
247.744  
Underskud til fremførsel  
(7.046)  
(7.656)  
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument  
8.748  
12.598  
I alt  
259.804  
252.686  
Udskudt skat er indregnet således i balancen:  
Udskudte skatteaktiver  
0
0
Udskudte skatteforpligtelser  
259.804  
252.686  
I alt  
259.804  
252.686  
Moderselskab  
2024 2023  
92.892  
88  
88.951  
168  
(2.248)  
0
(5.467)  
0
6.277  
97.009  
9.240  
92.892  
95.448  
(5.468)  
7.029  
89.792  
(6.167)  
9.267  
97.009  
92.892  
0
97.009  
97.009  
0
92.892  
92.892  
Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 16.417 tkr. pr. 31. december 2024 og udgjorde 5.482 tkr. pr. 31. december 2023. Koncernen og  
moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at  
skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. I regnskabsåret 2024 er der omkostningsført 704 tkr.  
til på tidligere indtægtsførte modregninger i udskudt skatteforpligtelse på danske renteswaps. Den udskudte skat vedrørende koncernens danske aktiviteter udgør i  
alt 0 tkr.  
144  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Note 23 (fortsat)  
Koncernen har aktiveret værdien af fremførselsberettigede underskud i datterselskaber fuldt ud, idet de forventes udnyttet i fremtidige skattepligtige indkomster.  
Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden.  
For Prime Office koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af  
moderselskabet, hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført ’tax audits’ i flere selskaber i årrækken  
2013-2017 uden væsentlige bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen  
dermed er fritaget for trade tax.  
Det tyske skattevæsen er af den opfattelse, at den afsatte udskudte skat for en række tyske selskaber skal indbetales, hvilket strider mod både den eksisterende tyske  
skattelovgivning og den danske tyske dobbeltbeskatningsoverenskomst. Beløbet udgør ca. 75 mio. DKK. Den udskudte skat er afsat og vil blive afregnet når de enkelte  
ejendomme sælges, og det er fortsat Tyskland der har beskatningsretten. Selskabets skattemæssige rådgivere er enige i, at selskabet ikke har accepteret afgørelsen.  
Beløbet er derfor ikke omklassificeret til skyldig selskabsskat.  
24. ANDEN GÆLD  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Afledte finansielle instrumenter  
0
694  
Deposita og forudbetalinger fra lejere  
10.400  
5.695  
Skyldige omkostninger til forbedringer af ejendomme  
8.095  
19.210  
Øvrige  
11.236  
5.298  
I alt  
29.731  
30.897  
Moderselskab  
2024  
2023  
0
0
0
0
0
0
0
0
273  
273  
Prime Office Årsrapport 2024  
145  
 
25. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER  
Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider  
på op til 8 år. I regnskabsåret 2023 opnåede koncernen forlængede løbetider på  
kreditforeningsfinansieringen og fik samtidigt forlænget rentesikringsaftalerne.  
Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen  
betaler en fast rente og modtager en variabel rente. Dagsværdien af koncernens  
renteswaps udgør pr. 31. december 2024, 52.417 tDKK mod 82.291 tDKK forrige  
år. Den indregnede værdi efter skat på reserven for pengestrømssikring i 2024  
udgør 47.045 tDKK (2023: 66.340 tDKK). Der er ikke identificeret eller indregnet  
ineffektivitet fra de indgåede renteswaps.  
BELØB I DKK 1.000  
Hovesstol  
Rentesats  
Start dato  
Slut dato  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
223.095  
0,83%/0,62%  
30.06.2015  
31.12.2031  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
0,96%/2,46%  
30.06.2015  
30.12.2032  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
-0,11%  
30.06.2022  
29.03.2030  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
0,31%  
30.12.2019  
30.12.2027  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
74.485  
3,04%  
30.06.2023  
30.06.2033  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
2,47%  
30.12.2024  
30.12.2032  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
260.276  
0,66%  
28.12.2018  
30.12.2025  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
-0,18%  
31.03.2020  
28.12.2029  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
18.621  
3,14%  
30.06.2023  
30.06.2033  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
0,97%  
30.12.2019  
30.12.2026  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
-0,18%  
31.03.2020  
28.12.2029  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
18.621  
3,10%  
30.06.2023  
30.06.2033  
I alt  
1.301.567  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Dagsværdi af afledte finansielle renteinstrumenter pr. 31. december  
52.417  
82.291  
Moderselskab  
2024  
2023  
24.852  
28.030  
Indregnet under kortfristede aktiver som andre tilgodehavender med 24.762 tDKK (2023: 21.103 tDKK) og som langfristet del af afledte finansielle instrumenter med  
34.786 tDKK (2023: 67.747 tDKK) og under anden langfristet gæld med 7.132 tDKK (2023: 5.865 tDKK) og kortfristede forpligtelser med 0 tDKK (2023: 690 tDKK).  
146  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabs-poster, der måles til  
dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser  
eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på  
observerbare markedsdata.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle sikringsinstrumenter,  
der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre  
dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 27 vedrørende finansielle risici og finansielle  
instrumenter). Alle væsentlige input variable til beregning af markedsværdien er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Markedsværdiopgørelsen af koncernens finansielle rentesikringsinstrumenter  
er foretaget af Nykredit ud fra deres interne modeller og metoder. Nykredits  
beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved  
opgørelsen anvendes generelle mid- market priser for de enkelte transaktioner  
og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet.  
Det er Prime Office A/S' vurdering at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker  
dagsværdiopgørelsen udarbejdet af Nykredit henset til sikkerheder, LTV m.v.  
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens  
finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg.  
Vurderingen af at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker dagsværdiopgørelsen  
kan ændre sig ved ændrede konjunkturer. På nuværende tidspunkt har koncernen  
et nettotilgodehavende på 52,4 mio. kr. og har derfor ikke egen kreditrisiko som  
væsentlig. Hvis nettotilgodehavende bliver til nettoforpligtelse og der samtidig sker  
forringelse af koncernens nøgletal, vil egen kreditrisiko skulle indgå i beregningen  
og kan medføre yderligere negativ dagsværdiregulering, end udsving i basisprisen  
for renteswaps.  
En ændring i renten på +1% vil medføre en positiv dagsværdiregulering på 56,0  
mio. kr. og et fald i renten på 1% vil medføre en negativ dagsværdiregulering på  
60,6 mio. kr.  
Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra koncernens  
bankforbindelser hvert kvartal.  
DAGSVÆRDIHIERARKI FOR KONCERNENS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I BALANCEN  
Niveau 1  
Niveau 2  
Niveau 3  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
2024  
2023  
2024  
2023  
Rentesikrings-instrumenter (swaps)  
-
-
52.417  
82.291  
-
-
Prime Office Årsrapport 2024  
147  
 
26. PANTSÆTNINGER OG SIKKERHEDSSTILLELSER  
Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på  
3.501 mio. DKK (3.444 mio. DKK i 2023) for gæld til bank- og kreditinstitutter  
på i alt 1.964 mio. DKK (1.609 mio. DKK i 2023) og som sikkerhed for dagsværdi  
af renteswap, hvor værdien pr. 31. december 2024 er positiv med 52 mio. DKK  
(82 mio DKK i 2023).  
Koncernen har afgivet sikkerhed for gæld til bank- og kreditinstitut ved transport i  
forsikringssummer og lejeindtægter.  
Prime Office A/S’ ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg  
GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i Nykredit.  
Eventualforpligtelser  
Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med 6 måneders  
opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 176 t.kr.  
Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller &  
Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2029. Honoraret udgør 0,15%  
af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 5.353 t.kr.  
Den samlede forpligtelse kan således opgøres til 26,8 mio. DKK.  
Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog Immobilien  
Management GmbH om administration af koncernens investeringsejendomme.  
Aftalen med BUWOG løber i 1 år. Det årlige faste honorar udgør cirka 17,5 mio.  
kroner.  
Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld.  
148  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER  
Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen  
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle rentesikringsinstrumenter,  
der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre  
dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af  
observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv.  
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi,  
opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller
andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare  
markedsdata.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret  
på observerbare markedsdata.  
Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund
af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre  
markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser  
for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor  
ikke medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen.  
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens  
finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal  
en beregning af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser.  
Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler  
Vedrørende koncernens renterisiko på finansielle forpligtelser vil en  
ændring i renteniveauet påvirke finansieringsomkostningerne. Herudover  
vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede  
rentesikringsinstrumenter.  
Der henvises til følsomhedsanalyse nedenfor i denne note.  
Valutarisiko  
Koncernens selskaber anvender alle EURO som funktionel valuta, og såvel aktiver  
som forpligtelser er optaget i EURO. Risikoen er således på nettoplaceringen, som  
er beskrevet nærmere nedenfor i denne note. Risikoen vurderes som lav grundet  
relationen mellem danske kroner og EURO.  
Likviditetsrisiko  
Koncernen har lav likviditetsrisiko som følge af indgåede aftaler om afdragsfrihed  
og langsigtede finansiering. Der realiseres løbende positive pengestrømme og  
koncernens likviditetsreserve består af likvide midler.  
Kreditrisiko  
Koncernens aktivitet betyder, at mellemværender med lejere er forholdsvis  
begrænset. Der vil være en risiko for tab på mellemværender. Denne kan opgøres til  
en maksimal risiko på det samlede tilgodehavende pr. 31. december 2024 udgørende  
21.671 tDKK (2023: 19.861 tDKK) Risikoen vurderes som lav.  
Kreditrisiko på afledte finansielle instrumenter og likvider vurderes som lav.  
Prime Office Årsrapport 2024  
149  
 
FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA ANDEN TOTALINDKOMST  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Afledt finansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring)  
59.548  
88.850  
I alt finansielle aktiver, der måles til dagsværdi  
59.548  
88.850  
Moderselskab  
2024 2023  
24.852  
28.030  
24.852  
28.030  
FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA ANDEN TOTALINDKOMST  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Afledt finansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring)  
7.131  
6.559  
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi  
7.131  
6.559  
Moderselskab  
2024  
2023  
-
-
-
-
FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
21.671  
19.861  
Andre tilgodehavender  
7.361  
4.921  
Likvide beholdninger  
178.698  
293.317  
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder  
0
0
I alt udlån og tilgodehavender  
207.730  
318.099  
2024  
2023  
0
0
7.146  
435  
4.482  
3.642  
45.271  
49.348  
456.892  
468.520  
150  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
1.892.935  
71.483  
2023  
1.538.098  
70.558  
2024  
0
2023  
Kreditinstitut, gældsforpligtigelse  
Bank, gældsforpligtigelse  
Gæld tilknyttede virksomheder  
0
0
Leasinggæld  
27.931  
30.315  
Leverandørgæld  
59.436  
24.093  
Anden gæld  
29.731  
30.203  
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris  
2.081.516  
1.693.267  
0
48.809  
329.843  
-
49.856  
619.685  
-
31.213  
273  
826  
-
701.027  
379.478  
AFDÆKNINGSPROCENT  
BELØB I DKK 1.000  
2025  
2026  
2027  
2028  
2029  
2030  
2031  
2032  
2033  
Gæld til kreditinstitutter  
1.888.038  
1.883.141  
1.878.244  
1.873.347  
1.868.450  
1.863.553  
1.858.656  
1.853.759  
1.848.862  
Heraf med fast rente  
1.301.568  
1.041.290  
1.004.108  
855.378  
855.378  
669.465  
632.283  
409.188  
55.864  
Afdækningsprocent (Langfristede lån/afdækning)  
68,9%  
55,3%  
53,5%  
45,7%  
45,8%  
35,9%  
34,0%  
22,1%  
3,0%  
Selskabets realkreditlån løber i 9 år frem til 2033. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 med undtagelse af mindre lån på i alt ca. 45,8 mio. DKK. Det forventes,  
at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Ovenfor er medtaget den forventede forlængelse af afdragsfrihed, for at vise  
afdækningsprocenten fra allerede indgåede renteswapaftaler.  
Prime Office Årsrapport 2024  
151  
 
EFFEKT AF RENTESTIGNING PÅ 1%  
Resultat  
Anden totalindkomst*  
Egenkapital  
Finansielle forpligtelser, rente  
(19.644)  
0
(19.644)  
Likvider, rente  
1.787  
0
1.787  
Renteswaps, nettoafregninger  
13.016  
0
13.016  
Renteswaps, værdiregulering*  
0
55.991  
55.991  
Skatteeffekt  
766  
(8.861)  
(8.095)  
I alt  
(4.075)  
47.130  
43.055  
*Effekten på resultatopgørelsen er udtryk for den forventede kontinuerlige effekt af en renteforøgelse på 1%. Effekten på totalindkomstopgørelsen år 1 fra værdiregulering af renteswaps efter en  
rentestigning på 1%, vil over kontrakternes løbetid reguleres tilbage til 0. Den positive effekt år 1 vil således blive tilbageført over de kommende år i takt med at lavere nettoafregninger realiseres.  
VALUTARISICI VEDRØRENDE INDREGNEDE AKTIVER OG FORPLIGTELSER (FINANSIELLE OG IKKE-FINANSIELLE)  
KONCERN 2024  
BELØB I DKK 1.000  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Gældsforpligtelser  
Usikret nettoposition  
EUR  
4.131.495  
232.493  
2.350.785  
2.013.203  
I alt  
4.131.495  
232.493  
2.350.785  
2.013.203  
KONCERN 2023  
BELØB I DKK 1.000  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Gældsforpligtelser  
Usikret nettoposition  
EUR  
3.600.446  
339.203  
1.955.859  
1.983.790  
I alt  
3.600.446  
339.203  
1.955.859  
1.983.790  
152  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
28. ÆNDRING I FORPLIGTELSER SOM FØLGE AF FINANSIERINGSAKTIVITET  
KONCERN 2024  
Ikke kontante  
Pengestrømme  
ændringer  
BELØB I DKK 1.000  
Tidligere  
driftskredit  
vurderet  
Tilgang  
finansierings-  
1. jan. 2024  
Optagelse  
Afdrag  
Valutakurs  
leasingforpligtelse  
aktivitet  
31. dec. 2024  
Gæld til kreditinstitutter  
1.538.097  
389.638  
(36.265)  
1.465  
0
0
1.892.935  
Gæld til banker  
70.558  
858  
-
66  
0
0
71.482  
Leasingforpligtelser  
30.315  
0
(477)  
29  
(1.930)  
0
27.937  
I alt  
1.638.969  
390.496  
(36.742)  
1.560  
(1.930)  
-
1.992.353  
KONCERN 2023  
Ikke kontante  
Pengestrømme  
ændringer  
BELØB I DKK 1.000  
Tidligere  
driftskredit  
vurderet  
Tilgang  
finansierings-  
1. jan. 2023  
Optagelse  
Afdrag  
Valutakurs  
leasingforpligtelse  
aktivitet  
31. dec. 2023  
Gæld til kreditinstitutter  
1.451.301  
161.958  
(79.058)  
3.201  
0
695  
1.538.097  
Gæld til banker  
63.825  
0
6.592  
141  
0
0
70.558  
Leasingforpligtelser  
27.669  
0
(476)  
61  
3.061  
0
30.315  
I alt  
1.542.795  
161.958  
(72.942)  
3.402  
3.061  
695  
1.638.968  
Prime Office Årsrapport 2024  
153  
 
MODERSELSKAB 2024  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
Optagelse  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2024  
48.809  
Afdrag  
Valutakurs  
31. dec. 2024  
49.856  
Gæld til banker  
1.001  
-
46  
0
0
I alt  
48.809  
1.001  
-
46  
0
0
49.856  
MODERSELSKAB 2023  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2023  
50.136  
Optagelse  
Afdrag  
1.437  
1.437  
Valutakurs  
110  
31. dec. 2023  
48.809  
Gæld til banker  
0
0
0
I alt  
50.136  
0
110  
0
0
48.809  
154  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
29. NÆRTSTÅENDE PARTER  
Nærtstående parter i Prime Office A/S defineres, jf. IAS 24, som værende personer
i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover  
selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse inkl. selskaber  
som er tilknyttet til moderselskabet jvf. tidligere angivne koncernoversigt. Ingen  
nærtstående parter har en bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.  
Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens drifts-  
mæssige og finansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i  
direktions- eller bestyrelsessammensætning.  
• Moller
& Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S,  
som ejes 100% af administrerende direktør Mogens Vinther Møller)  
• Hegelund
Invest ApS (Hegelund Invest ApS ejes 100% af familien Lindeløv)  
• Torben
Hjort ApS (Torben Hjort ApS ejes af bestyrelsesmedlem Torben Hjort  
og Thomas Hjort.)  
• Astheober
holding ApS (ejes 100% af Søren Krarup)  
Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale  
med selskabet.  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2023  
Transaktioner med Moller & Company A/S  
Delegationsaftale  
5.353  
5.172  
Honorar for salg af ejendomme i MCPF  
2.500  
0
Transaktioner med Birketinget A/S  
Erhvervelse af minoritetsandele, 5,2% af PO Wandsbeck GmbH  
0
738  
Transaktioner med direktion og bestyrelse  
Direktion og dennes nærtstående  
2.373  
2.174  
Bestyrelse  
1.963  
2.016  
Tilknyttede virksomheder  
Koncernmellemværender, renteindtægter  
0
0
Koncernmellemværender, renteudgifter  
0
0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
0
0
Gæld tilknyttede virksomheder  
0
0
Modtaget udbytte i året  
0
0
Betalt udbytte i året  
0
3.283  
Moderselskab  
2024  
2023  
5.353  
0
5.172  
0
0
0
1.156  
1.337  
1.036  
1.390  
17.138  
23.195  
1.574  
3.242  
456.892  
619.685  
48.246  
0
45.271  
329.843  
10.114  
3.283  
Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 7.700 TDKK (2023: 8.547 TDKK). 1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes  
kvartårligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje.  
Prime Office Årsrapport 2024  
155  
 
30. AKTIONÆRFORHOLD  
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S  
meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel  
den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.  
• Birketinget
A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 1.033.764 stk. aktier  
svarende til 27,25%.  
• AHJ
A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til  
15,72%.  
• Granada
Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere  
end 10% af den samlede aktiekapital.  
• Djernes
& Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end  
11% af den samlede aktiekapital.  
156  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
31. LEDELSENS BEHOLDNING AF AKTIER MV.  
2024  
Beholdning af aktier  
Årets tilgang  
Beholdning af aktier  
Beholdning i procent af  
Markedsværdi af  
pr. 1. januar i stk.  
i stk.  
pr. 31. december i  
antallet af aktie i alt  
beholdning af aktier i  
stk.  
T.DKK  
Bestyrelsen  
Flemming Bent Lindeløv  
28.130  
0
28.130  
0,74%  
4.838  
Torben Hjort Friederichsen og Torben Hjort Aps  
5.000  
0
5.000  
0,13%  
860  
Søren Krarup og Astheober Holding Aps  
4.357  
0
4.357  
0,11%  
749  
Marie Vinther Møller  
337  
1.085  
1.422  
0,04%  
245  
Direktion  
Mogens Vinther Møller og Birketinget A/S  
1.033.764  
-
1.033.764  
27,25%  
177.807  
2023  
Beholdning af aktier  
Årets tilgang  
Beholdning af aktier  
Beholdning i procent af  
Markedsværdi af  
pr. 1. januar i stk.  
i stk.  
pr. 31. december i  
antallet af aktie i alt  
beholdning af aktier i  
stk.  
T.DKK  
Bestyrelsen  
Flemming Bent Lindeløv  
28.130  
0
28.130  
0,74%  
5.626  
Torben Hjort Friederichsen og Torben Hjort Aps  
5.000  
0
5.000  
0,13%  
1.000  
Knud Aage Hjorth og M+M Invest Aps  
27.262  
0
27.262  
0,72%  
5.452  
Marie Vinther Møller  
337  
0
337  
0,01%  
67  
Direktion  
Mogens Vinther Møller og Birketinget A/S  
922.259  
111.505  
1.033.764  
27,25%  
206.753  
Prime Office Årsrapport 2024  
157  
 
32. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN  
Der er ledelsen bekendt ikke herudover indtruffet væsentlige begivenhe-  
der efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2024.  
33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT  
TIL OFFENTLIGGØRELSE  
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 20. marts 2025 godkendt  
nærværende årsrapport 2024 til offentliggørelse. Årsrapporten fore-  
lægges Prime Office A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære  
generalforsamling 23. april 2025.  
Visualisering af kantzone udenfor lejlighederne mellem byggefelt B og C.  
158  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
34. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS  
Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne,  
som beskrevet nedenfor.  
Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne  
mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de  
konsoliderede virksomheder.  
Grundlæggende forudsætning om fortsat drift  
Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har i forbindelse med regnskabs-  
aflæggelsen vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-  
forudsætningen lægges til grund. Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har  
konkluderet, at der ikke på regnskabsafslutningstidspunktet er faktorer, der  
giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte  
driften mindst frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund  
af kendskab til koncernen og selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de  
identificerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil. Det anses således for  
rimeligt, sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund  
for regnskabsaflæggelsen.  
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.  
Minoritetsinteresser  
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den  
ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes  
resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen  
og som en særskilt post under egenkapitalen.  
Afledte finansielle instrumenter  
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen  
til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative  
dagsværdier af afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for  
behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende  
dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.  
Koncernregnskabet  
Koncernregnskabet omfatter Prime Office A/S (moderselskabet) og de virksomheder  
(dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for  
at have kontrol, når det i) har bestemmende indflydelse over de relevante aktiviteter  
i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt  
afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indflydelse til at  
påvirke det variable afkast.  
Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af  
observerbare markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for finansielle  
instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen).  
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og  
opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse,  
indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af  
det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.  
Konsolideringsprincipper  
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Office A/S og  
dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge  
regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved  
konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.  
Prime Office Årsrapport 2024  
159  
 
Pengestrømssikring  
Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,  
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige  
betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i fremtidige pengestrømme,  
indregnes i anden totalindkomst i en særskilt reserve for sikringstransaktioner under  
egenkapitalen, indtil de sikrede pengestrømme påvirker resultatet. På dette tidspunkt
reklassificeres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstansaktioner fra anden  
totalindkomst og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.  
Hvis sikringsinstrumentet ikke længere opfylder kriterierne for regnskabsmæssig  
sikring, ophører sikringsforholdet fremadrettet. Den akkumulerede værdiændring  
indregnet i anden totalindkomst reklassificeres til resultatopgørelsen, når de sikrede  
pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlig.  
Den del af værdireguleringen af et afledt finansielt instrument, som ikke indgår i et  
sikringsforhold, præsenteres under finansielle poster.  
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede  
skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne  
realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i  
udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.  
Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør  
virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien  
af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke  
ændring af den udskudte skat.  
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt  
transparent. Skatten af Prime Office A/S’ 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er  
derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen.  
Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de  
skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
Skat  
Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat,  
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i  
anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til  
posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.  
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende  
skattesatser og -regler.  
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte  
anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat  
vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om  
genindvinding ved salg.  
Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.  
160  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Sell S peicher.  
Prime Office Årsrapport 2024  
161  
 
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
BALANCEN  
Nettoomsætning  
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede  
huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering.  
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag.  
Omsætningen opgøres eksklusiv moms.  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme er investeringer i bolig-, kontor- og erhvervsejendomme  
med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende  
driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.  
Investeringsejendomme under opførsel måles ved første indregning til kostpris,  
der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån  
til finansiering af igangværende projekter. Investeringsejendomme under opførsel  
måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt,  
senest ved færdigopførelse.  
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, hvilket for en  
erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelses-  
omkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter  
(Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger,  
der tilfører investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges  
kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse  
indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.  
Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en  
afkastmodel.  
Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen  
i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået.  
Driftsomkostninger  
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene,  
herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene.  
Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto.  
Salgs- og administrationsomkostninger  
I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og  
administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor,  
advokat mv.  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen  
på regnskabsposten for ”værdiregulering af koncernens investeringsejendomme”.  
Finansielle poster  
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger,  
realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og  
sikringsinstrumenter, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta.  
Herudover medtages amortisering af finansielle gældsforpligtelser.  
Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører  
regnskabsåret.  
Andre anlæg  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af  
akkumulerede af- og nedskrivninger.  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives lineært over aktivernes  
forventede brugstid, der udgør 5-10 år.  
162  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Leasingkontrakter  
Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i  
henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et specifikt identificerbart aktiv får  
stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen opnår ret til  
stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identificerede aktiv og retten  
til at bestemme over brugen af det identificerede aktiv.  
For Prime Office består leasingaktiver og forpligtelser af kontrakter på leje  
af grunde med ejendomme ejet af Prime Office, efter tyske forhold benævnt  
"erbbauzinsen".  
Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige  
leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende  
leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen:  
• Faste
betalinger  
• Variable
betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en  
rente, baseret pågældende indeks eller rente.  
• Skyldige
betalinger under en restværdigaranti.  
• Udnyttelsesprisen
for købsoptioner, som ledelsen med høj sandsynlighed  
forventer at udnytte.  
• Betalinger
omfattet af en forlængelsesoption, som koncernen med høj  
sandsynlighed forventer at udnytte.  
• Bod
relateret til en opsigelsesoption, medmindre koncernen med høj  
sansynlighed ikke forventer at udnytte optionen.  
Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den effektive  
rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnes, når der er ændringer i de  
underliggende kontraktuelle pengestrømme fra ændringer i et indeks eller  
en rente, hvis der er ændringer i koncernens estimat af en restværdigaranti,  
eller hvis koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller  
opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes udnyttet.  
Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af  
leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalt leasingbetalinger med tillæg  
af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning,  
istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af  
incitamentsbetalinger fra leasinggiver.  
Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og  
nedskrivninger. leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og  
leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen.  
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab  
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets  
regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den  
forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet  
medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen.  
Tilgodehavender  
Tilgodehavender måles ved første indregning i balancen til dagsværdi og måles  
efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse.  
Likvide beholdninger  
Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter.  
Egenkapital  
Egne aktier  
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på  
egenkapitalen under overført resultat.  
Prime Office Årsrapport 2024  
163  
 
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode  
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdi omfatter nettoopskrivning af  
kapitalandele i tilknyttede virksomheder i forhold til kostpris.  
Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv.,  
måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser  
normalt svarer til den nominelle værdi.  
Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i
regnskabsmæssige skøn. Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb.  
Pengestrømsopgørelsen  
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen  
præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift,  
investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og  
slutning.  
Driftsaktivitet  
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens  
hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller  
finansieringsaktiviteter.  
Investeringsaktivitet  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af  
investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke  
indgår som likvider.  
Finansieringsaktivitet  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i  
størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld.  
Reserve for valutakursreguleringer  
Reserve for valutakursreguleringer omfatter andel af valutakursdifferencer, opstået
ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end  
danske kroner. Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder. Når  
kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i modervirksomhedens regnskab er  
omfattet af bindingskravet i reserven for nettoopskrivning efter den indre værdis  
metode, vil valutakursreguleringer i stedet indgå i denne egenkapitalreserve.  
Reserve for sikringstransaktioner  
Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring efter
skat i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring  
af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er  
realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede  
pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke  
længere er effektivt. Reserven repræsenterer ikke en selskabsretlig binding og kan  
derfor udgøre et negativt beløb.  
Kort-/langfristede gældsforpligtelser  
Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu  
efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles  
de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede  
værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen  
mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over  
låneperioden.  
Segmentoplysninger  
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens  
anvendte regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering.  
I definitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valgt  
som grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske  
Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC  
Property Fund Hamburg GmbH.  
164  
Prime Office Årsrapport 2024  
 
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser  
omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster,  
der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte
poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger,
der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter,
indkomstskatter o.l.  
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i en  
anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne  
til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse
afviger væsentligt fra de  
faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes  
de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.  
Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af virksomheders balanceposter  
ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af  
resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes  
i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået  
som følge af ændringer, som er foretaget direkte i den udenlandske virksomheds  
egenkapital, også i anden totalindkomst.  
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte  
i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede  
aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften  
i segmentet, herunder tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender,  
periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.  
Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af  
driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser,  
hensatte forpligtelser og anden gæld.  
Resultatopgørelsens poster omregnes til gennemsnitlige valutakurser for  
månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på  
transaktionstidspunktet, bortset fra poster afledt af ikke-monetære aktiver og  
forpligtelser, der omregnes til historiske kurser gældende for de pågældende ikke-  
monetære aktiver og forpligtelser.  
Omregning af fremmed valuta  
Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta  
omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,  
gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på  
balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs.  
Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis  
betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster.  
Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt  
i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære  
poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på  
omvurderingstidspunktet.  
Prime Office Årsrapport 2024  
165  
 
DEFINITION AF NØGLETAL FOR KONCERNEN  
Resultat før skat (DKK)  
x 100  
Forrentning af egenkapitalen før skat:  
Gennemsnitlig egenkapital (DKK)  
Årets resultat (DKK)  
x 100  
Forrentning af egenkapitalen efter skat:  
Gennemsnitlig egenkapital (DKK)  
Egenkapital ultimo (DKK)  
x 100  
Soliditetsgrad (pct.):  
Samlede aktiver (DKK)  
Resultat før kurs- og værdireguleringer  
Return on invested capital (ROIC):  
Dagsværdi investeringsejendomme  
Gæld til kreditinstitutter  
Loan to value (LTV):  
Dagsværdi investeringsejendomme  
Resultat af primær drift  
Interest coverage (ICR):  
Finansielle omkostninger  
Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer  
Resultat pr. aktie (EPS):  
Gns. antal aktie (stk)  
Pengestrømmme vedrørende primær drift  
Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK:  
Antal aktier ultimo periode, stk  
Markedsværdi (T.DKK):  
Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK)  
Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK)  
Indre værdi pr. aktie (DKK):  
Antal aktie (stk)  
Markedsværdi pr. aktie (DKK)  
Price Earnings (PE):  
Resultat pr. aktie EPS (DKK)  
(Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK)  
Kurs/indre værdi (DKK):  
Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer  
EBIT (DKK) (resultat af primær drift)  
EBIT pr. aktie (DKK):  
Antal aktie (stk)  
Udbytte (DKK)  
Udbytte pr. aktie (DPS):  
Antal aktie (stk)  
Antal udlejede m2  
Udlejningsgrad (pct.):  
Antal m2  
Vekslekurs DKK/:  
7,4365  
166  
Prime Office Årsrapport 2024